北京流拍地块归来 朝阳孙河起拍价每平米十万元在望

2015/08/18 09:57:00 来源:房天下 浏览量(5190)

[摘要] 就在上个月,以创纪录起拍价格入市的朝阳区孙河北甸西村的两宗地块遭遇无人报价,终流拍。8月19日,该地块将开始挂牌竞价,孙河高价楼盘也似乎迎来了解套时机。

但事实上,拿地容易做项目难,开发商心里都有一本自己的账。一位业内人士坦言,目前孙河区域可以接受10万元/平方米的项目,但对于后期入市的高价新来说,“背负着越来越高的地价包袱,销售成本也水涨船高,不见得未来还会有理想的回报”。

地价房价相互推高

孙河区域之所以颇受关注,除地处北京别墅区的区位外,近几年来,该区域吸引了众多大型品牌房企,并出现多个项目,区域价值也被推高。

2012年以来,包括龙湖、泰禾、首开、中粮在内的多个大型房企纷纷进驻该区域,孙河区域也开始了“地价推升房价、房价推高地价”的循环。直到去年,房地产市场陷入整体性低迷,选择在此时入市的孙河北甸西村地块生不逢时,罕见地出现两度流拍。

今年8月,孙河北甸西村地块将再度入市,该地块剔除了兴建部分,在挂牌出让起始价上也降至43.22亿元。据业内测算,该项目去除保障房部分的楼面地价或将突破5万元,未来售价或在12万元以上。

选在今年8月入市,相比去年时机则完全不同。今年以来,别墅以及豪宅市场在多项利好政策的支持下,成交量及成交价格稳步上升,土地市场的成交亦如火如荼,项目频出。

值得关注的是,孙河地块此次入市减少了配建,价格比首次拍卖的地价低,又正值北京土地供需紧张之际,预计入市后将迎来众多房企争抢。

谁将接任新一任“雷锋”

伴随孙河区域这一准的入市,周边高地价成本项目或将迎来解套时机。

此前,中粮•瑞府项目以20万元/平方米的“天价”入市,周边的泰禾北京院子等项目成交量随即大幅上升。业内人士还调侃中粮瑞府为“雷锋”项目。

中国房地产报记者从北京市住房和城乡建设委员会官方网站了解到,中粮•瑞府首期近50套房源,高拟售价为199630元/平方米,低拟售价为84207元/平方米。但目前实际网签成交量仅为3套,成交均价仅为68104元/平方米。

如今,中粮•瑞府项目也迎来了解套机遇。在中粮拿地之前,该区域的龙湖、泰禾和首开的拿地楼面地价在2万元~2.9万元/平方米之间,而中粮•瑞府项目的楼面地价则至4.84万元/平方米,创下当时北京楼面地价单价纪录。

在中国别墅区发展研究院创始人刘东看来,“开发商拍下地块容易,做项目难。进入这个区域,势必要面临新老产品的竞争夹击。”

业内人士表示,目前孙河区域的二手别墅价格在5万元/平方米左右。类似中粮•瑞府这种定位较为的新项目,销售速度不会太快。

龙湖双珑原著 4.21分

京密路与顺黄路交口(北东花卉市场)...
010-65768888
售完住宅朝阳地铁沿线
待定

“我们计算过龙湖双珑原著和泰禾北京院子的房价结构,两项目的土地成本大概占到42%到45%。”目前市场在售的一些豪宅可以卖到10万元/平方米,但那些项目的土地价格没有那么贵,完全不一样。

分析,合理的土地价格,应该占其未来售价的三分之一。那么如果该地块终拍出5万元/平方米的楼面地价,加上合理的回报,就得卖到15万元/平方米。“这对于目前的孙河区域来说,做出想要支持这一价位的产品,难度不小。”

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