二手房买卖注意事项：物业费谁来付？

在如今的二手房交易当中，买卖双方往往会涉及很多费用的交割。日前，市民刘女士在购买一套二手房时就遇到了卖家拖欠物管费未缴的情况。那么，对于原业主拖欠的物管费，新业主有没有义务偿还？为此，记者特意咨询了相关法律人士。

据刘女士介绍，几个月前她买下了一套位于城区的二手房，购房交易手续都是由中介代办的，中介也没提过房主欠费的事。而她在购房前，也没有找小区物管核实前业主是否拖欠物管费。近装修时，准备装天然气，需要小区物管签字盖章，这时才被告知，需要补交前房主欠下的2000多元物管费，否则物管方面就不签字盖章。

记者了解到，在二手房买卖中，类似刘*这样的纠纷并不少见，而且有些业主拖欠的物业管理费还并不少。去年，有媒体报道称，国内某购房者花6千万元买9套房产，入住时遭物业阻拦，原因是前业主拖欠几十万元物管费。

那么，面对小区物管又把这笔拖欠的物管费转嫁到新业主刘*的头上，这笔物管费刘*究竟该不该交呢？

对此，有本地法律人士表示，转让房屋时遗留的欠费问题，从法律上讲，应该与房产买受人无关。因为合同具有相对性，合同是两者之间的问题，不能涉及第三人。由于原业主与物业公司之间的服务合同并没有涉及后来的买房人，所以新业主没有义务支付该部分物业费。简单来说，房子的转移并不意味着债务的转移。新业主购房后与物业公司建立新的物业服务合同关系，只对入住后的物管费承担缴纳义务，因此物业公司的说辞站不住脚。

由于在二手房买卖过程中，买卖双方通常会忽略诸如物管费、水电费的结算。为了避免这类纠纷的发生，业内人士建议市民在购买二手房时，除了确保房屋质量外，一定要先查清原业主是否拖欠费用。如有欠费情况，应要求原业主结清，要求业主提供有关的收据或者在合同上写清楚。另外，购房者也可通过预留押金的方式避免产生此类纠纷。比如，买卖双方在签订合同时可以在合同中约定一定数量的押金，在房屋交付后，购房者携带产权证到物业等单位变更合同主体，如果原业主隐瞒事实，房屋确有欠费，而原业主拒不补交时，可以用预留的押金交付。而在常见的欠费中，业内人士建议大家需对以下几种费用加以留神。

首先是维修基金的结算与更名。由于房屋交接时可能会遇到卖方尚未缴付维修基金或维修基金部分已经使用的情况。由于买卖合同中约定不明确,卖方可以认为维修基金是“送”的,未缴部分或不足部分当然由买方自行缴付;而买方也可以认为,卖方应当足额缴付后,再将维修基金移至买方名下。因此,交易双方在签订合同时,应当明确维修基金的结算数额。

其次,水、电、煤、电话、物业管理费等生活费用的结清手续。这类纠纷在房屋买卖中经常出现,由于双方疏忽,没有在房屋交接时对日常生活费用进行结算,等买方入住后,收到上述账单时,才发现卖方欠缴大量费用,再回头找其结算时,房东早已音讯全无。其实,这种情况完全可以避免。

第三,房屋附属设施、设备、装修及附赠家电、家具的验收。一般来讲,买方在交房时都会对上述事项进行验收,其中比较容易忽视的是下水道堵塞和墙面渗水等问题。建议买卖双方在合同中明确房屋附赠的家私电器、下水道等质量问题的。如果合同约定一定的保修期限的话，那么对双方来说都会是比较公平的。