昆明将启用房产交易税新系统 阴阳合同无所遁形

昆明市房产交易税一直以来，在二手房交易过程中虚报成交价格（即阴阳合同），降低纳税税基，减少买卖双方包括营业税、契税、个人所得税在内的多种税收支出已是业内公开的秘密。昨日春城晚报记者在昆明市地方税务局房地产交易税收评估征管系统推广新闻媒体座谈会上获悉，经昆明市地方税务局研究决定，“房地产交易税收评估征管系统”将于今年7月1日前上线启用。昆明市地方税务局冯磊表示，新系统的上线不会带来现行存量房交易税收政策的变化，不会因为系统应用而增加现有政策外的税费。

阴阳合同危及购房人权益

昆明市房产交易税据了解，从昆明市以低指导价格管理二手房市场房屋买卖计税近两年的时间来看，虽然公布的二手房交易低指导价格已经远低于当前市场中的实际价格，一定程度上堵住了税收征管的漏洞。可是，阴阳合同的存在降低了纳税税基，减少买卖双方包括营业税、契税、个人所得税等税收支出，房地产交易过程中纳税人低报、瞒报交易价格逃避税负的行为时有发生。

此外，低报价格偷逃的税款迟早会转嫁到下一个交易者身上（房屋再次交易时，由于当初低报的成交价会减少税前可扣减的购房成本，将直接导致再次交易成本的增加），增加了购房人的税负，损害购房人的利益。

全程电脑化规避纳税风险

昆明市房产交易税此次推出“房地产交易税收评估征管系统”就是为了尽可能地缩短与实际成交价的差距，打击阴阳合同，合理确定存量房交易计税价格，避免少数纳税人低报成交价格的偷税现象。

昆明市房产交易税据介绍，昆明市地方税务局将应用房地产估价技术评估存量房交易申报价格，只要房屋交易时据实申报成交价，就能一次通过昆明市房地产交易税收评估征管系统，规避纳税风险。冯磊说：“根据房地产市场及其发展特点，以及国际、国内通行的房地产评估理论和实践经验，实现应用房地产评估技术核定交易环节计税价格，从而将房地产评估技术应用于存量房交易税收征管实际工作中。”据悉，这项工作实现了“以计算机软件评估替代人工评估”的存量房交易税收征管新工作模式。通过市场调查，在获取房地产基础数据和政府部门公布的基准地价标准和房屋建安造价等指标数据的基础上，引进专业评估机关、评估专家参与工作，参考实际经验，根据昆明市的实际，制定统一的评税技术标准，依托计算机评税软件系统，对房地产市场中发生的存量房交易行为，进行计算机评估。具体来说就是，税务机关应用房地产估价方法，按照规定的程序对纳税人交易的存量房进行市场价格评估，得出存量房交易价格估值，将估值下浮一定比例后形成存量房交易价格评估值，与纳税人申报的交易价格进行比较，判断申报价格是否属实。

办理流程清晰且更便捷

昆明市房产交易税在存量房评估工作中，所用到的估价方法主要有市场法、收益法、成本法、特征价格模型法。每种估价方法的适用对象不同，而存量房交易包括住宅、写字楼、商铺等等，依据昆明市存量房的类型和交易特点，采用特征价格模型法进行估价。

昆明市房产交易税从办理流程看，首先由税务部门运用房地产估计方法，得出交易房的评估值；然后用评估值比对申报的交易价格，判断所申报的交易价格是否偏低；对于申报价格明显偏低者，应进一步经过规定程序确认是否有正当理由，有正当理由者予以认可，无正当理由者，依据评估值核定计税价格。运用新系统后，缴纳税费等流程将更加便捷，从以前收取现金到多种方式缴款。