卖房前准确估价“三步走”

卖房估价有学问

卖房时如何才能做到卖出一个合适的价钱，合理定价尤其是关键。合理定价对卖房有着非常重要的影响。对房屋进行合理定价，在很大程度上决定房产能否成功售出。显而易见的是，如果要价过高，购房者通常会“用脚投票”，此类房源不受待见自然不难让人理解。

除了遭受购房者“白眼”之外，中介通常也会对这类房源进行“冷处理”。“如果卖家不顾行情而漫天要价，即使我们大力向客户推荐，但很难得到买家的积极回应，等于做无用功。因此我们只能把这类房源‘晾’在一边。”中介人士如是说。

做到合理定价，还能规避违约责任。有业内人士表示，在此之前，有不少“跳价”行为是因为挂牌之前定价低于市场水平造成的。而在收取定金之后方知定价过低而要求加价导致交易无法继续时，面临承担“退一赔一”的违约责任。目前，有买家主动提高定金标准，如果在这种情况下反悔，则需要赔付更多的违约金。

网上估价系统不靠谱？

为了满足卖房需要，一种网上免费估价系统应运而生。但其能否帮助卖家真正实现合理定价呢？

据了解，网上评估一般要求卖家输入房型、楼层、装修、朝向、房龄、区域内交通配套、景观等，同时还会根据其他因素进行精准评估，比如装修花费情况、通风采光、噪音影响、建筑类型等。网上评估系统无一不自认为是“完全根据客观的数据和科学的理论算法，不存在任何人为主观因素”。同时，还有网上估价系统会提供同一小区内其他房源的挂牌价，供卖家对比并进行微调。

那么，网上估价系统到底有多大应用性？首选选取自己所熟知的一套面积为66平方米的小两房进行测试。在某网站上，按照要求填完相应信息之后，该网站给出了148.25万元的报价。而在另外一家网站上，填上相同的信息之后，该网站给出的“初评结果”是135万元，两者相差达13.25万元。相同房源，在不同的评估系统中，居然得出了不同的结果。之所以会出现这种情形，有业内人士分析指出，这是因为每种系统参照的标准并不一致。鉴于这种情况的存在，网上免费估价系统其实也无法做到准确估价。还有业内人士猜测，为了能够让卖家以稍低的价格挂牌，不排除有个别中介公司的估价系统还会故意“做”低价格。

此外，从业内人士处还了解到，目前有些专业类网站推出“网上在线评估”活动，根据网友提供的房屋资料，由专家顾问团给出建议。但记者发现，专家顾问团成员均来自房产中介，部分人看起来非常年轻，估计从业时间也不会很长，因此他们给出的建议，到底有多大的参考价值，不得而知。

自行估价“三步走”

如何才能做到合理定价呢？

专家建议“三步走”。业内人士表示，可以采用网上评估和实地探访相结合的办法，同时辅以求助资深人士等手段，就可以做到合理定价。

首先是借助网络的力量。业内人士表示，网上估价系统虽然无法给出百分之百准确的市场价，但是借助该系统，卖家可以了解自己的房产处于什么样的价格区间。而专用人士查阅某网站房价评估频道发现，只要录入基本的房屋信息，如建筑年代、楼层、朝向、房型、面积等，该系统便会提供评估单价和评估总价两个信息。

其次是在大量走访的基础上，采用比较法来确定房屋价格。在走访过程中，需要了解的信息包括以下几个方面：房屋所在楼盘的均价，以及同一楼盘内部类似房源的挂牌价和成交价；周边小区类似房源的挂牌价和成交价等。

后是咨询专业人士。一般情况下，专业人士一直处于市场前端，他们对房价水平、价格走势都比较了解，所以向专业人士求助，也算一个不错的办法。不过俞静提醒说，行业人士对市场的认识也存在偏差，因此给出的说法不一定能够完全与市场实际情况完全契合，所以应该多找几个人进行咨询，以便能够得到更加贴近市场的说法。

有业内人士表示，如果有从事房产经纪的朋友，那是好不过了。因为房产经纪人可以登录房产交易中心的系统，获得新的房屋成交信息，包括实际成交价格等，而这对买卖双方来说，都是无法办到的。专家建议，在获得新成交价格之后，可以结合前面所做的准备，并根据市场实际变化情况，来确定终心理价位。如果房价处于上行过程，卖家可以适当加价挂牌，但必须符合市场运行情况。比如在当前市场环境下，加价幅度不宜过大，否则会因为要价过高而耽误售房时机。

不过卖家需要注意的是，由于在具体的房产交易过程中，房产的价格会因为买卖双方的需求偏好和心理而上下浮动，所以终的评估结果也未必就是真正的市场价。而我们通过相对科学评估，力求避免定价太低而吃亏，或者定价过高而无法成交的尴尬情形。

当然，如果想要获得更加准确的定价，则只有通过具有专业资质的房产评估公司进行评估。但此举会增加卖家的卖房成本，卖家不大愿意接受此类服务。一般情况下，此类服务会按照房价的千分之一来收费，如对一套总价为300万元的公寓进行评估，评估费为3000元。