二手房交易中的资金监管：如何确保资金安全？

什么是资金监管？资金监管，就是我们常说的第三方监管，主要用在房产交易里。简单来说，就是买卖双方的交易资金不直接通过中介，而是由房地产行政主管部门会同银行、具有担保资质的机构在银行开设的“专用账户”进行划转，这个账户归属于银行。资金监管是一种保障制度，没有强制性，二手房买卖双方可以根据需求选择使用。

举个例子，如果二手房交易中，房屋还有未还清的贷款，而卖家想用买家的首付款来还清贷款，解除房屋抵押，然后再过户给买家。买家担心卖家把这笔钱用作他用，导致房产无法办理过户，这时双方就可以使用资金监管。资金监管就是把购房人已经支付的房款，保管在双方同意的第三方资金账户里，只能用于还清上家贷款，这样就能保障交易流程的顺利和安全。

二手房资金监管的流程是怎样的呢？目前主要分为四步：1. 买卖双方提供身份证件、所交易房产的复印件，在银行开立账户并签订资金监管协议；2. 银行按照三方协议约定冻结监管账户；3. 买卖双方完成协议中的约定事项后，按约定向银行申请解冻、划转监管资金；4. 银行审核证明材料无误后，办理监管资金解冻、划转手续。

以某银行开展的资金监管业务为例，买卖双方只需持该银行的银行卡，并开通监管专用账户。当存入需要监管的资金后，交易资金便被锁定。当买卖双方约定的条件完成后，比如过户手续办理完成，银行和买方确认无误后，即可放款给卖家，确保了购房资金的安全可靠。

为什么要进行资金监管？在资金监管实施前，确实存在卖方用买方部分首付款去偿还自己以前的银行贷款，甚至挪作他用的情况，这对买方极不公平，实际上让买方承担了卖方应承担的风险。资金监管的一项原则就是要钱证两清，买方支付房款，卖方将房产过户至买方名下。在这个过程中，交易资金交割时点的选择显得尤为重要，资金监管就是保证在最合适的时点完成交易资金的兑付。

卖方的问题应由卖方自己解决，不应将风险转嫁到买方身上。如果房产解押后被查封，买方的钱就可能回不来了。