二手房交易不能说的秘密 99%的人容易吃亏上当

如今二手房交易越来越多，但是购买者很多都是新手，所以容易吃亏上当。尤其是二手房的房龄判断上，在二手房交易的实际操作中，卖方为了抬高房价，个别经纪人为了促成交易，经常存在虚报、隐瞒房龄的情况。那么如何判断二手房的真实房龄呢？购买二手房的亲们来看看吧！

房龄，即房屋的年龄，是指自房屋竣工验收合格交付使用之日起开始计算房屋的年限 ，在进行二手房的选择中，如果希望得到银行贷款，就更加要关注房龄。房龄较新的二手商品房存在的折旧风险就相对较小，使得再次进行转售的时候能够比较容易出售，同时同一地段给房屋带来的附加值也能够更高。因此，在买二手房时，购房者必须要考虑房龄的重要性。

那么，该如何判断二手房市场参差不齐的房龄?是依据房产证或是土地证?其实房产证与土地证都不能正确地反映房屋的房龄。因为房产证上的日期只能反映房屋权人实际取得该物业产权的日期，如果是已经转手了一两次的二手房，则房产证上显示的发证日期可能迟于房屋实际建筑时间。

一、二手房年龄鉴别办法：

1、从周围居民或房管部门那里确认

看到新近粉饰的墙面，可以从周围居民或房管部门那里确认一下房屋的真实年代，不要随便听信中介公司关于房屋年代的介绍。但是去房管部门查询是十分曲折困难的，亲们要做好心理准备哦！

2、根据装修情况判断年限

房屋内如果新近装饰过，可以进入厨房、卫生间观察，因为厨卫的装修比较难以改变，一般从厨卫的装修比较容易判断出房屋的真实装修年代。另外，由于地板的装修不容易更换，地板的成色及款式也比较容易看出房屋装修的新旧。

3、观察楼道情况，了解户表状况。

4、查看产权证，产权办理时间也能大致判断房屋的时间年限，如果是单位房，可由产权办理时间向前递推两三年；商品房则递推一两年时间。

5、后，消费者还可以在与房东签订的转让合同中约定，如果房屋的实际建造年限与房东所提供的不符，房东应承担违约责任。

购买二手房如果做婚房，房龄还是不要超过十年为好。因为十年前建造的房子房龄较老，不管是下水管道还是布线管道都已经开始老化。这样的房子存有隐患，装修时的麻烦也较大，需要彻底维修或者更换。所以，婚房购房者一定要考虑房子的房龄问题。

二、那么如何装修才能为二手房减龄呢？看8大装修妙招

1、换掉老旧水管

二手房原有的水路管线往往有许多不合理的布局，看水路是否锈蚀、老化。如果原有的管线使用的是已被淘汰的镀锌管，施工中必须将其全部更换为铜管、铝塑复合管或PP-R管。

2、重做防水

老房子的卫生间和厨房防水层已经年久老化，防渗漏效果大大下降。可利用环保性能优越的高分子聚合物东方雨虹防水灰浆进行防水处理。防水完成后要在地面上放满水，进行24 闭水试验，无渗漏就可以进行铺砖等下道工序了。

3、改造电路

二手房普遍存在电路分配简单、电线老化、违章布线等现象，已不适应现代家庭的用电需求，装修时必须彻底改造。如果发现原有线路使用的是铝质电线，必须将其全部更换成2.5mm²截面的铜质电线。根据家庭使用的电器和灯具，增加放置开关和插座。理想状态上配电箱内应为五个开关回路：总开关、照明、普通插座、空调、厨卫插座。如果有速热式热水器的还需加装一条6平方的铜芯电线的单独回路。

4、隐蔽工程拆掉重来

目前家庭装修中的质量问题，很大一部分是由“隐蔽工程”施工不当造成的。在二手房装修时，对“隐蔽工程”要格外注意，能重新打开这些部位乃是一个消除隐患的好机会，业主一定要严格检查，把以往 下的“隐蔽工程”除掉。

5、三“面”改造必不可少

在装修时，二手房的墙面、地面、天花的改造容易被忽略，建议请专业人员对房屋进行实地勘察，看有无明显裂纹、是否平整、有无脱落和起沙。如果存在这些情况，就要进行修补处理包括铲除墙面油污、粉化了的墙漆等，用水泥沙浆修补基层、裂缝、孔洞。

6、门窗更新要慎重

门窗老化也是二手房中的一个突出问题，但如果材质坚固款式你也喜欢，一般只要重新涂漆即可焕然一新。但是如果木门窗有起皮、变形现象，就一定要换新的。更换掉原有的不保温不隔音的门窗，如用中空玻璃平开(悬开)门窗替换掉老旧的推拉门窗，有条件的更换为更环保节能的断桥铝门窗。把不保温隔音的入户门更换为保温、隔音、防火、透气的三防门。把不隔音的室内门更换为带密封胶条的隔音木门等等。

7、二手房要彻底消毒

装修二手房有个重要的步骤必不可少，那就是要彻底消毒。可用3％的来苏水、1％-3％的漂白粉水或用3％的过氧乙酸溶液喷洒。洒后关门窗1 。

8、拆除旧瓷砖重新铺贴

(1)砸墙砖及地面砖时，避免碎片堵塞下水道；

(2)处理好防水，水路尽量少用弯头，避免流水不畅或堵塞；

(3)尽量少用木质板材，大多木制品含甲醛，影响健康，另外木材会因为天气潮湿变形，而且木制品手工费用也较高。

以上就是二手房房龄的判断和怎么样装修给二手房减龄的方法了，希望对你有所帮助。

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