验收精装房:一闻味二看水三查电

装修，相比毛坯房，精装房可为业主节省大量的时间和精力，所以近年来备受青睐。但是，由于不能全程监控房屋装修过程，且精装房的质量问题不时爆出，本报也经常接到相关问题的投诉，所以，精装房的验收环节至关重要。如何让花上百万甚至数百万元买来的精装房少留遗憾，验收时主要应注意哪些细节？日前，记者采访了资深装修人士及行业律师。

“花300多万元买的精装修房子，验收时发现很多问题，都快一年了，到现在都没有彻底解决，我们的损失怎么办？”日前，读者李女士向本报反映，2012年12月其购买了一套约140平方米的精装修商品房，去年11月，她接到通知后前去验房，没想到发现了很多问题，“接待员先让我立即在五六张单子上签字，我提出疑义，她说这是履行程序，房子不会有问题，必须签字、交齐2014年全年物业费和采暖费才能看房拿钥匙。没办法，按要求在做完这些后，跟随他们3人去看房。打开房门首先合电闸，但无论如何也合不上，叫电工来检修，经过3个多排查才找到原因，是零线和火线接反了。详细查验发现，屋里有很多硬伤，当时随行物业人员就记录了十几项，其中，主卧断桥铝窗户框上有严重砸伤、厨房下水管没接上、柜门里很多垃圾、多块玻璃有划痕、墙体裂纹、拖把盆开裂、主卫浴盆拉手是用胶粘上的、衣柜门合页没上、恭桶是歪的，等等。几天后，由对方多名负责人参与的最后一次正式验房，4页验房单，记录了三十多项不合格的地方。此后的维修过程中，我们不断要求开发商加快维修速度，并就此作出赔偿。但时至今日，快一年了，开发商和物业都没有给出令我们满意的处理结果。”

接到李女士反映后，记者及时与开发商取得了联系。“李女士反映的问题基本属实，但事出有因，我们一直在积极与其协商，但无法完全满足其提出的索赔要求。”该公司相关负责人介绍，“李女士在购买期房后，要求我们将入户玄关拆除，改成衣帽间。经过研究，我们破例满足了这个特殊要求，并签订了延迟入住三个月的书面约定。按约定，李女士的房屋要等到今年2月才能交付验收。但后来，由于我们公司的内部原因，误将验房通知提前3个月发给了李女士，而当时，这处房屋并未和其他房屋一样通过我们的5次内部验收，所以会有多处问题存在。发现问题后，我们一直在根据业主的要求进行维修、更换完毕，并于今年8月份将所有问题解决。但是，就相关赔偿问题，对方提出的额度远远超出我们公司按规定给出的额度，尽管我们一再加码，但还是不能满足对方。就此，我们提出了通过法律途径解决的方案，但对方一直不认可。”该负责人表示，接下来，将继续主动沟通，得到业主的充分理解，尽可能让问题能得到圆满解决。

“对于普通百姓来讲，验房确实不是个简单的活儿，一不留神就会出现疏漏。所以，验房时，是要有耐心，第二是观察细节，多看、多问、多记录。”对于如何验房才能少留遗憾，曾有16年装修经验的工程师卢先生介绍，“首先要带齐工具，包括试电笔、尺子、带电源显示开关的多项插座、小锤子和手电筒等东西。进入现场后，先要查验《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》和《竣工验收备案表》，如果开发商能提供这两书一表，一般不会出现特别严重的质量问题。”

说到验收细节，卢先生说：“精装房空气质量很重要，装修材料都是开发商购买的，业主对材料的质量无法把控。因此，必须确认开发商购买的材料符合国家标准，有害物质不超标。对此，除了核对材料外，可向开发商索要权威机构出具的室内环境检测报告。另外，对于水路、电路、吊顶结构和卫生间防水等精装房隐蔽工程，请了解相关知识的朋友或专业人士陪同看房。如果做不到，要看是否接错管道，有无漏水现象，还要确定水管的材料是否符合国家标准。电路，要看普通插座、大功率插座等是否有明确的分路，面板开关的安装是否平整，同时，还要测试开关是否有效，各屋灯头、插座是否有电，其他如电话插口、宽带插口、电视天线插口等也是道理相同。另外，卫生间的防水也很重要，往地面倒清水试验一下，点的地漏不能有积水，各下水处应该流水通畅。”

卢先生说，除了上述重点需要检查的方面外，墙面、门窗、地板、暖气设备也不容忽视：“墙面应该使用耐水腻子，墙漆的涂刷应该均匀。墙地砖检查颜色是否一致，用小锤敲击地砖和墙砖，如果有空洞的声音，说明瓷砖没铺好，空鼓率不能超过5%。记得每扇门窗都要检查，外观没毛病，还要看是否开关顺畅，密封度如何。地板应做到无明显色差，脚感一致，没声音。暖气的检查主要看材料有无漏水痕迹，管路是否畅通。另外，值得一提的是，精装房使用的各种主要材料在合同当中应该准确无误地标明，特别是品牌含金量较高的设备，如卫生洁具、灯具、厨房设备、家具五金、洁具五金，以及具备防盗、防火、隔音功能的多功能门等；除了品牌外，还需要明确设备的型号，业主在验房时要与配置单一一对照，避免被劣质产品调包，降低装修的档次。”

本市天鼎律师事务所主任律师高明提醒业主注意以下几点：“首先，验房过程中一定要坚持‘不放过’原则，不管开发商或陪同的收房人员如何花言巧语，只要发现问题，不管大小，都要在相关文件或表格中记录下来；如果对方根本没有准备验收登记表，则应自备纸笔，一一记录。其次，物业公司的行为往往代表不了开发商，除非有明确书面授权。因此，不要就房屋质量的问题仅仅与物业公司签署文件。另外，验收房屋发现问题时，一定要得到开发商盖章确认，并文字约定处理方案。如果开发商拒绝盖章确认房屋存在的问题而导致延期入住，一定要取得相关证据，证明不是买房人不按时收房，而是开发商拟交付房屋不符合合同的约定或法定条件。这样一来，今后哪怕通过诉讼解决，也会在限度上保障自身权益。”