北京市通州区新房房价回归 与大兴房山再演“三国杀”

【据新京报2012年8月17日报道】7月21日的一场暴雨，使得房山成为重灾区。房山不少楼盘也出现不同程度的积水、倒灌等问题。而在此后，不止一个楼盘感受到暴雨带给楼市的影响，关注度最高的却是许多楼盘在不在泄洪区的问题。

而通州(社区网论坛商铺)楼市7月迎来的是红红火火的景象。单月签约量创下2010年4月此轮调控启动后的新高。从成交套数看，连续两个月超过房山。

同在郊区，7月份大兴楼市保持着一贯的高位平稳，连续6个月在大兴、通州、房山3个郊区中领跑。

相对于调控启动后通州楼市的萎靡掉队，如今，通州楼市颇有重整旗鼓的架势。郊区楼市是通州、大兴、房山三区的格局，有望重新排座次。

2-7月大兴领头，通州强势赶超房山

亚豪机构根据市住建委官方数据统计结果显示，今年前7月，大兴、通州、房山楼市成交套数总体保持这样的顺序：大兴从2月开始连续6个月超过其他两区，通州则除5月以外，6个月的成交量超过房山，基本实现在成交量上对房山的逆转。

众所 ，在2010年4月楼市调控启动前，通州楼市在各郊区县占据领先地位。调控启动后，通州楼市顿时受挫。2010年7月，房山以1069套的签约量跃居全市第一，房山和通州的地位也开始直接逆转，当月房山的成交量是通州的4.75倍。而从2010年7月开始到去年底，18个月的时间中，房山有14个月超过通州。

2010年的京城的楼市，房山、大兴迅速崛起，大兴新里·西斯莱公馆、保利·茉莉公馆和房山长阳半岛等一批明星楼盘赢得市场关注。与此同时，通州楼市成交量从当年5月开始陡降，相对低迷一直维持。不少楼盘长期月度成交只有个位数，包括京贸国际城、珠江拉维小镇、月亮河公园等楼盘先后大幅。通州楼市在去年底今年初整体价格回落到15000元-16000元/平米的水平，部分楼盘起价甚至只有13000元/平米。

如今，三个区县的座次重新排序。7月，大兴签约价格也以约18600元/平米领跑，通州水平在16400元/平米，房山均价不到14000元/平米。

以价换量，三区做大的不二法门

“买家电，总共能省几个钱？电商价格战，地产怎能靠边站？一个电话省7万。”8月15日，位于通州区的新盘合生·滨江帝景发了这样一条官方微博。在京东苏宁等品牌价格战满城风雨的时候，通州这个新盘也应景进行造势，希望吸引更多买房人的目光。

在业内人士看来，通州楼市之所以能走出低谷靠的就是以价换量。2010年全区商品住宅成交曾连续几个月不足300套，去年也曾数月不足500套，而今年3月后全部超过700套，6、7两月更是连续超过1400套，距离2010年调控前的水平只有三四百套的差距。

而房山、大兴两区在2010年之后受到买房人追捧，从2010年新里·西斯莱公馆以每平米低于区域数千元的价格开盘，到长阳半岛以每平米万元的水平换来“日光”，再到去年底今年初龙湖·时代天街低价入市推热天宫院板块，最直接撬动市场的都是低价策略。当然，这背后还有区域供地加大、品牌开发商纷纷入驻等原因。

郊区楼市还将是“三国杀”

根据本报联合凤凰网房产、新浪乐居的调查显示，郊区置业，价格是买房人最看重的因素。而目前来看，大兴、通州、房山三区价格差在缩小。从今年7月的数字看，大兴成交均价最高，达到18599元/平米，通州在16400元/平米，房山在13560元/平米的水平。

值得一提的是，大兴目前15000元/平米的住宅供应集中在六环天宫苑板块，黄村区域的价格已 过通州、房山的整体水平。而从单盘看，房山整体水平，但类似长阳半岛等报价也已 过通州许多楼盘。此外，房山新盘蓝爵公馆报价接近25000元/平米。

区域成熟度、南城规划的、市场供应空间，通州、大兴、房山都在这些方面拥有各自。而当价格差距缩小、单盘价格策略更个性化之后，大兴、通州、房山的市场地位之争势必更加激烈。

■楼盘探访

京贸国际城3月以来销售稳步攀升

在通州今年的一波回升的行情中，大多数楼盘都感受到走出低谷后的喜悦。作为从2010年初经历了通州楼市亢奋崛起、也经历了调控风吹雨打甚至的楼盘，京贸国际城今年的成绩单明显更好看了。

来自机构统计的数据也表明，今年以来，京贸国际城成交量总体呈现节节攀升的态势。除2月签约不足10套外，京贸国际城从年初的月签23套，上升到7月单月签约201套，月成交增加6倍多。是6、7月连续成交超百套，两个月销售额合计超过5亿元。8月以来也已经成交超过60套。

从供应来看，京贸国际城7月初取证推出新楼座，这也是其自去年10月以来首次推出新房源。而在前期价格优惠带动成交后，京贸国际城目前价格稳定在了15000元-16000元/平米的区间。新开楼座签约均价约为15600元/平米。

据记者了解，目前京贸国际城买房人仍以东部置业群体为主。对于目前的销售，京贸国际城有关人士出言谨慎，称“并不觉得目前的销售情况让人有理由过分高兴”。对于今年后几个月是否还有新房源推出，该人士表示“待定，还要看市场情况”。

长阳半岛暴雨影响渐退价格主导销售

8月14日下午，记者来到位于房山的中粮万科·长阳半岛。据介绍，该项目售价在每平米16000元到20000元之间。记者拿到了几张88平米的两居室户型图，价格在每平米17000元左右。在售房源为精装修交房，2014年4月底入住。销售人员表示，7·21暴雨对项目的影响不大，项目在7月26日开盘，价格与之前相比并没有下降。

暴雨之后，万科在房山长阳有2个项目开盘。长阳半岛7月26日开盘，推出了493套房源，当天认购207套。京投万科·新里程于7月29日开盘，推出3栋楼100多套房源，开盘当天认购30多套。

北京万科相关负责人介绍，万科在房山的项目，销售策略没有改变，并没有因为暴雨而改变推盘的时间与节奏，而销售的价格也没有改变。“我们从销售一线了解的情况来看，暴雨之后，来电和来访量受到了一些影响，但是没有出现大起大落。很多客户会问及防汛的问题，我们也做了大量的解释工作。从我们的感觉来看，目前主要影响销售的，还是市场环境和价格，暴雨的影响并不明显。”

北京万科副总经理肖劲表示，7·21暴雨对于项目的销售，多少还是有一些影响的，但不是太大。

亚豪机构统计数据显示，从7月21日至8月14日，房山区域售出1035套房源，均价为14452元/平米。而从6月21日至7月14日，房山区域售出904套，均价为13765元/平米。虽然销售数量受到推盘节奏等因素影响，但单从数据上看，暴雨对于房山楼市并没有产生明显的影响。

龙湖·时代天街推售大户型设法抢房山客群

位于南六环外、大兴天宫院区域的龙湖·时代天街，自2011年11月开盘凭借“11500元/平米起”成本价卖房走红，多次登上北京月度销售榜套数冠军，可谓度最高的楼盘之一。

“开盘至今项目销售额近20亿元，每月的来电、来访客流都较稳定，暴雨前后没有太大变化。”龙湖·时代天街相关负责人8月16日向记者介绍，项目85平米两居、98平米三居户型已经售罄，目前主推以改善型需求为主，130-168平米的四居，约合180万-260万元/套。

据上述人士介绍，截至7月底，时代天街前期200套四居房源已去化75%，近期加推了最后一栋楼，全部为130平米以上的四居大户型，面宽达4.8米-5米，赠送超20平米的飘窗，起价14500元/平米。

由于大户型的单价往往比中小户型，记者查询北京市住建委网签数据显示，龙湖·时代天街8月1-14日签约6套房，成交均价13347元/平米；而在7月，项目共成交60套，成交均价为13784元/平米。在该项目周边，保利·春天里、金融街·融汇、中国水电·云立方都主打70—90平米的两居户型，区域售价在15000元/平米左右；

“4号线是这些楼盘的生命线。”当地一位开发商告诉记者，带来了中关村、海淀等地客群，占当地楼盘买家的60%以上，客群偏年轻化、白领化；其次才是大兴周边的地缘性客户。

龙湖·时代天街相关负责人表示，近期房山一些项目签约量不错，但多为此前积累的老客户，暴雨之后客户出现了一部分分流，项目正在设法争取这部分房山的客户。

■网络调查

当通州房山大兴房价相当过半人愿选通州

7·21暴雨后，伴随着房山洪灾以及楼盘遇到的问题，网络上已经开始出现担忧与关切，部分楼盘或多或少感受到暴雨的影响。同在7月，大兴、通州两区域楼盘成交稳定。而从今年数据看，这备受关注的三区楼市格局，和去年、前年又出现一些变化。这种变化未来是否会继续？买房人的关注点有哪些？本报联合凤凰网房产、新浪乐居开展了一次网络调查。

从8月13日下午到16日中午，合计超过8100人参与了这次调查。从这一参与总数，可以看到买房人对大兴、通州、房山楼市的关注热情。

概括来说，7·21暴雨对潜在买房人置业房山的考虑影响还是较大的。超过六成的人表示会改变置业房山的选择。调查结果也显示，价格是郊区置业的第一考虑因素，这本身和城区房价的挤出效应相一致。价格因素也在置业者的区域选择中扮演着重要角色。当价格出现差距，买房人即可能改变区域选择。综合看，三个区域价格差超过3000元/平方米，一般以上的置业者就会转移。而当价格区域同一水平后，通州凭借自身最受买房人青睐。这一调查结果应可以给不同区域开发商定价提供参照。

当然，由于种种调查结果和实际情况难免出现误差，有关数据仅供各方参考。

1、7·21暴雨灾害会不会改变你对置业房山的选择？

A、会61%B、不会28%C、还在观望11%

2、当通州、房山、大兴楼盘价格持平或大致相当，你会选择哪个区？

A、通州57%B、房山12%C、大兴31%

3、如果通州、房山、大兴楼盘出现价格差，你会改变对区域的选择？

A、会60%B、不会40%

4、如果价格差会改变你在上述三区的置业选择，那么价格差是多少？

A、每平米相差1000元20%

B、每平米相差2000元24%

C、每平米相差3000元及以上56%

5、你在郊区置业，最看重的是什么因素？

A、价格30%B、区位8%C、交通25%

D、配套16%E、17%F、其他4%

■声音

通州较成熟房山

●遇绣峰（金地集团华北区域地产公司副总经理）：

现在整个北京郊区楼市的情况都是比较不错的。目前大兴板块的供应主要集中在4号线南端的生物医药基地和天宫院。山线在今年年内将进一步延伸，交通将更便捷。房山的房价在某种程度上，还是有被低估的可能。今年和明年，随着各项目的陆续入住，奥特莱斯的开业和其他配套的逐渐成熟，房山未来的还很大。通州区域相对是比较成熟的，交通、配套等方面都大为提升。通州楼市最近的成交量在郊区板块中也是很好的。区域供应量比较大，价格还是在低位徘徊，销售量因此得以放大。

南城仍有空间

●任启鑫（亚豪机构副总经理）：

通州、房山、大兴多条相继开通，不仅让南城的交通条件得以改善，沿线周边还形成了多个大型居住组团。大型地产企业均布局南城，南城的住宅产品品质迅速提升。由于拉动南城房价上涨的因素是刚性的，而且带来的区域利好是可持续的，预计在旺盛的购房需求推动下，区域房价还将有一定的上升空间。

通州是楼市率先回暖的区，一方面得益于通州在地理位置上距离城区较近的先天，另一方面是因为通州是郊区中房价最早降至谷底的区域，价格突出。

城南路通景美

●赵先生（购房人）：

我从年初就开始看房，主要关注城南郊区。4月，我最终选择了房山一套小三居作为婚房。我们选择在城南这个区域购房，首先看重的是交通，距离站比较近，上下班的路上就可以节省不少时间。其次看重的是环境，小区有公园和河流，内部的绿化也很好。房山大雨后，我一度也比较担心小区未来的排水系统，和区域的防洪系统是否可靠。如果区域能够加强相关的配套，我对于区域的未来还是看好的。