逾期交房与逾期付款交叉违约问题分析

（作者：张志胜，北京律师）

一、基本案情

2004 年 3 月，香港某电子器件有限公司（下称电子公司）与北京某有限公司（下称公司）签订借款协议：电子公司向公司借款 1500 万美元，借款期限自 2004 年 3 月 5 日 至 2004 年 7 月 4 日 ；电子公司以其在北京某写字楼项目 作为抵押，并且由电子公司的控股子公司北京某达房地产有限公司（下称房产公司）与公司签订购买该写字楼部分房间的房屋买卖合同，约定：电子公司逾期不偿还债务，该房屋买卖合同项下的房屋权归公司，但是，公司得支付除借款之外的购房余款 5833000 美元，付款时间为入住通知书送达之日起 30 天，交房日期为 2005 年 1 月 25 日 前。该房屋买卖合同于 2004 年 5 月 20 日 完成了商品房预售登记。 2004 年 9 月，电子公司与公司协商还款事宜，并对房屋买卖合同履行问题进一步磋商：房产公司向公司签发入住通知书时一并完成房屋交付；过户登记手续需在 2005 年 1 月 25 日 前办理。 2005 年 3 月，公司以商品房预售合同纠纷为由将电子公司、房产公司告上法庭，要求电子公司、房产公司交付房屋并支付违约金。法院判决支持其要求交付房屋的主张，驳回其他诉讼请求。判决生效后，房产公司交付了房屋，公司支付了余款。 2005 年 8 月，公司将房产公司告上法庭，要求房产公司赔偿因为出租合同项下的房屋迟延交房造成的损失。一审法院驳回其诉讼请求。公司不服，提起上诉。二审法院撤销一审判决并判令房产公司偿还租金 款。

二、律师评论

1 、逾期交房与逾期付款交叉违约时违约责任的承担。交叉违约时，对方的违约责任不能成为己方免除责任的充分条件，除非己方可以主张相应的抗辩权。本案中，房产公司不能因为公司没有交付全款而免除自己逾期交房的责任，因为房产公司并没有发出书面催告。

2 、逾期交房违约责任产生的基础。逾期交房，则房屋产权未发生转移前，那么，购房人基于该房屋主张的侵权赔偿没有法律依据；可是，基于合同的违约损害赔偿是合法的。原因是：当事人未取得物权，那么基于物权的损害赔偿是无本之木；但这并不妨碍当事人依据合同债权主张违约赔偿。

3 、基于无效合同所订立的合同是否有效。本案中，企业间的借贷是违反金融法规的，属于无效合同。但是，基于该借款合同的房屋买卖合同期效力如何呢？应当有效。本案抵押合同中约定的流质条款是无效的。

4 、房屋买卖合同中交房义务的内容。总计来说，两点：一是质量瑕疵担保义务，一是权利瑕疵担保义务。本案中，出租房屋后势必造成房屋质量毁损，房产公司交付质量担保义务无法完成。同时，出租后，承租人的权利给公司物权带来一定的限制，同样是不合理的。

三、法律依据

1 、 1996 年中国人民银行颁布的《贷款通则》第 21 条规定：“贷款人必须经中国人民银行批准经营贷款业务，持有中国人民银行颁发的《金融机构法人许可证》，并经工商管理部门核准登记。”

2 、 1996 年中国人民银行颁布的《贷款通则》第六十一条规定：“各级部门和企事业单位、供销合作社等合作经济组织、农村合作基金会和其他基金会不得经营存贷款等金融业务。企业之间不得违反国家规定办理借贷或者变相借贷融资业务。”

3 、 1996 年 9 月 23 日 人民法院《关于对企业借贷合同借款方逾期不归还借款应如何处理问题的批复》规定：“企业借贷合同违反有关金融法规，属无效合同。”

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作者简介：张志胜律师，中共党员，法学硕士，中华全国律师协会会员，北京市律师协会会员，北京学者型律师，曾接受人民广播电台、中国青年报等媒体专访； 2005 年，被司法部选调参加司法考试 ( 律师执业资格考试 ) 阅卷，主阅论述题第三题。 2006 年参加美国华盛顿大学重点项目调研。张律师从事律师行业多年来 , 一直专注于经济纠纷与刑事辩护的处理，成功办理案件上百起，积累了丰富的办案经验。

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