开发商获取土地使用权的方式

一、有关概念

1.土地使用权出让，指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向政府支付土地使用权出让金的行为。通过出让方式获得土地使用权是建立在有偿有限期使用的基础上的，该土地使用权可以在法律规定的范围内转让、出租或抵押，其合法权益受国家法律保护。

2.土地使用权转让，指土地使用权出让后，土地使用权受让人将土地使用权转移的行为，包括出售、交换和赠与等。

3.土地使用年限，指土地使用权受让人在出让地块上享有土地使用权的总年期。按国家有关法律规定，各类用地的出让年限为：居住用地70年;工业用地50年;、科技、文化、卫生、体育用地50年;商业、旅游、娱乐用地40年;综合或其他用地50年。

4.土地使用权出让金，指土地使用权受让人为获得土地使用权而支付给政府的金额。

5.毛地价，指政府在出让未经拆迁安置补偿的旧城区土地(俗称“毛地”)，或未进行征地补偿的新区土地(俗称“生地”)时所收取的金额。毛地价通常包括土地使用权出让金和城市建设配套费。

6.熟地价，指当政府出让已经具备“七通一平”、“五通一平”，或“三通一平”建设条件的土地(俗称“熟地”)时所收取的金额，或土地使用权人将已经具备建设条件的熟地转让时所收取的金额n熟地价包括土地使用权出让金、城市建设配套费和土地开发费n

7.土地使用费，指土地使用者因使用国有土地而需按规定每年支付给政府的费用。

二、者获取土地使用权的方式

根据土地权和使用权分离的理论，城市土地权归国家，土地使用权则可依法有偿、有限期地通过市场出让、转让。

总的来说，开发商可以通过划拨和市场两种途径获取土地使用权。在运用市场机制配置土地时，又有协议、招标和拍卖几种方式。对于原先已划拨的土地，开发商还可以通过补地价的方式获取土地使用权。现将有关途径与方式分述如下：

1.土地使用权划拨。土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。在传统的计划经济体制下，我国的各种资源均由国家计划控制、调拨。土地资源的使用和分配亦不例外，主要由政府无偿拨给。’

实行土地有偿使用制度以后，有些类别的用地仍需政府划拨。鉴于我国目前土地使用双轨并存的局面和我国社会主义公有制的性质，划拨作为政府配置土地资源的一种手段还将长期存在，但其使用的范围和划拨土地的数量，将逐步减小。具体的运作方式也会逐步有所改变。