房产租赁常见纠纷解决方案

租金违约最普遍

租金违约纠纷是房地产租赁关系中最多最普遍的纠纷。一般涉及到三方面问题：

一是拖欠租金，在一般情况下，出租人会采取容忍的态度。因为房地产租赁市场充满着竞争，房地产出租人并非能够随意找到合适的承租人，如果解除合同并要求承租人迁出还需要花费许多周折。同时承租人虽然拖欠租金，但租赁合同还在有效期内，租金还将按月计算下去，因此哪怕租金拖欠一段时间再付，出租人仍希望维持有可能收回租金的租赁关系。

二是违约金。这是出租人依法或者依约享有的合法权益。出租人在承租人拖欠租金的情况下，既可以在要求解除合同、追讨拖欠租金的情况下向承租人追究违约责任，也可以在向承租人追讨拖欠租金的同时要求承租人支付违约金并继续履行租赁合同。

三是解除合同。当出租人认为根据承租人的各方面情况已无必要再与其保持租赁关系时（如承租人已不可能再支付拖欠的租金），出租人就会行使提前解除租赁合同的权利，这完全符合《合同法》的有关规定，即使房地产租赁合同没有可以提前解除合同的约定也是如此。根据《民法通则》、《合同法》的有关规定，房地产租赁合同解除后，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力，即解除合同一方仍可追究违约方的违约责任。

损害赔偿应体现公平原则

房地产租赁关系中的损害赔偿同其他法律关系中的损害赔偿一样，也是由侵权行为所引起的。房地产租赁关系中的侵权行为不外于以下几种：

房屋损坏赔偿。房屋损坏多数是承租人在装修或者使用过程中由于自己的过错致使房地产受到损毁，这种情况下承租人就要承担赔偿责任。由于不可抗力造成的，或者是出租房屋本身的质量问题致使出租房屋损毁的，承租人不承担赔偿责任。人身、财物损害赔偿。由于出租房地产的质量问题，或者由于出租人的措施不当，造成承租人人身、财物损害的，承租人有权要求出租人给予赔偿。出租人能够证明承租人对造成损害结果也有过错的，应由双方按照过错的大小分担责任。

侵犯房地产共有人的合法权益。房地产共有人对所属房地产享有共同的权利（包括共同共有和按份共有），当部分共有人未经其他共有人同意而将房地产出租时，就侵犯了其他共有人的合法权益，被侵权人就有权要求侵权人停止侵害并赔偿损失。

装修赔偿。房地产租赁关系是用于经营的房地产租赁关系建立后，经常会在承租人装修房屋时发生因承租人拖欠租金出租人提前解除合同的情况，这其中就涉及到尚未摊销的装修费用的处置问题。《上海市房屋租赁条例》未对因违约提前解除合同对装修残值如何处理作出规定。而上海市高级人民法院内部规定是：出租人同意承租人装修的，无论什么原因提前解除合同，出租人应向承租人赔偿（经审计后）装修费的残值部分，如果合同对此有专门约定的，从合同约定。

承租人优先权与转租问题突出

房地产租赁期间出售的优先权问题。《上海市房屋租赁条例》规定：房屋在租赁期间出售的承租人在同等条件下有优先购买权。《合同法》也有此类规定。而在现实生活中，很多出租人往往忽视这一优先权的法律规定，有的是故意剥夺承租人的这种优先权，因而产生纠纷。出租人违反这一法律规定出售房地产的行为依法可确认为无效。

转租问题。现行法律法规允许房地产转租，然而这方面的纠纷也不少，有的是未经出租人同意擅自转租，有的是层层转租，主体混乱；有的是转租期限远远超过原承租期限，造成连环纠纷；有的甚至收取转租费后逃之夭夭。在实践中，有的出租人对未经同意的转租眼开眼闭，认为只要能收到租金就可，这种做法到头来只能使自己的利益受到损害。

单方面解除合同。房地产租赁合同的一方当事人单方面解除合同，一般情况下都是出于无奈，但也有一些当事人为了更大的利益宁可损失较小的利益而故意单方面毁约解除合同。合同当事人故意毁约的行为只是一种违约行为而非违法行为，其最多也只应该承担合同中约定的违约责任并赔偿可以预见的损失，除非合同中对赔偿损失有约定。因此签订房地产租赁合同的当事人应当在起草、审查房地产租赁合同时加以防范，争取最大限度地保护自己。