快到手的二手房突遇火灾 房屋实际占有人应承担风险

案情：

去年5月份，张先生通过一家房产中介看上了一套主城区的二手房，虽然房龄比较大，但房主是2008年才买的二手房，两证目前还未满五年。考虑避税，他和房主约定先支付50%房款共82万元，签订购买协议，到2013年五六月份产权满五年以后再办理过户。去年8月，房屋正式交付给张先生使用。

不幸的是，去年11月份，因楼下住户电器使用不当发生火灾，导致张先生居住的房屋部分被烧毁，房主和他都表示很气愤但又很无奈，请问房屋维修的费用该由谁支付？因此而产生的租房费用等经济损失可向楼下住户索赔吗？

律师说法：房屋实际占有人应承担风险

此案例中的问题应从两个层面予以考虑：一方面，根据我国相关法律规定，房屋毁损灭失的风险，如双方有约定的，依照约定处理；如未约定的，交付使用前由出卖人承担、交付使用后由买受人承担，即不论房屋的权是否发生转移，由实际占有人承担风险。因此，对于张先生跟房主而言，虽然房屋未过户，在房屋交付使用后，非房主的原因导致房屋毁损的责任，应由张先生自行承担；另一方面，房屋的毁损是因楼下住户的大火所导致的，楼下住户已经侵犯了张先生的财产权，因此张先生可以向楼下住户主张赔偿。

关于房屋毁损灭失的风险，在买卖关系中，是以实际交付为转移的，这也符合风险、利益相一致的原则，风险由实际占有标的物人承担更为合理。另外，在平时较为常见的房屋租赁关系中，如因承租人自己使用电器、燃气等原因不当发生火灾的，所产生的损失应当由承租人向出租方承担赔偿责任。如果火灾是因为房屋自身电路、燃气管路老化等管理不善的原因所造成，应当由房屋人或实际管理人自己承担损失。

相关法律知识：

《合同法》第一百三十三条 标的物的权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外

第一百三十四条 当事人可以在买卖合同中约定买受人未履行支付价款或者其他义务的，标的物的权属于出卖人。

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