因新政无法按揭贷款能够解除购房合同吗

问：两个月前，我与一家房地产公司签订商品房买卖合同时，约定首付30万元，其余70万元由公司帮助办理银行按揭贷款。孰料交付了30万元后，当地出台的新政策规定对非本地居民暂停发放购买住房贷款，而我恰恰是外来人口。由于无法办理按揭贷款，公司遂要我全额付清房款，可我又确实没有支付能力。请问，我能否要求退房退款?

回复：你有权要求退房退款。一方面，新规出台属于不可抗力。不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。就当地出台的“对非本地居民暂停发放购买住房贷款”的规定而言，你和公司无法预见，也不能左右或者规避，无疑属于不可抗力。而合同法第94条规定，当事人“因不可抗力致使不能实现合同目的”的可以解除合同。另一方面，该购房合同生效要件并未成就。合同法第45条规定:“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就;不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。”你与公司约定只付30万元首付，其余70万元房款依靠银行按揭贷款支付，实际上就是将银行按揭贷款作为履行合同的条件。正因为银行拒绝办理按揭，且你并没有不正当地阻止银行办理按揭，也即没有法律规定的“不正当地阻止条件成就”，应视为附解除条件的合同，自条件成就时失效。