基准地价修正法的参数意义 及其基本特点

地价对于很多人来说都很熟悉，但是评价地价的高低及其类别就需要有一定的评估方法。基准地价修正法就是对地价的一种评估方法。基准地价修正法是我国土地估价中重要的应用估价方法之一，它是利用城镇基准地价和基准地价修正系数等评估成果。按照替代原理，将待估宗地的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价进行修正，从而求取待估宗地在估价基准日价格的一种估价方法。

基准地价系数修正法基本参数

利用级别或区域基准地价评估宗地地价时，基准地价系数修正法是通过对待估宗地地价影响因素的分析，利用宗地地价修正系数，对各城镇已公布的同类用途同级或同一区域土地基准地价进行修正，估算待估宗地客观价格的方法。其基本公式如下：

V=V1b×(1±∑Ki) ×Kj

参数意义：V：土地价格

V1b：某一用途土地在某一土地级上的基准地价

∑Ki：宗地地价修正系数

Kj：估价期日、容积率、土地使用年期等其它修正系数

基准地价系数修正法的特点

一是用地冲动大，区域用地标准控制难

随着工业化快速发展，工业用地占用快速增长。从城市内部用地结构来看，工业用地占用比例高达21.79％，上海、苏州等发达城市达到了25.77%和31.79%，而按照国外城 区的用地比例，工业用地一般不超过城市面积的10%。我国的中小城市同样存在着工业用地比例过高、增长过快的问题，如1990—2001年昆山市城市工业用地年均增长210.92公顷，占建设用地总量年均增长量的1/2，年均递增21.25％。昆山、吴江、张家港、太仓、宜兴、溧阳等地人均工业用地面积达40—70平方米。在国家层面上，我国人均工业用地面积也大大超过18.0—28.0平方米/人的国标范围。工业用地占用面积过大严重制约着我国工业化和城镇化的可持续发展。

二是用地布局不尽合理，区域间竞争激烈

各地产业发展缺乏生产力布局、国土规划的统筹安排，没有严格的产业分工，从而不可避免地造成不同区域产业发展的重复建设，也造成了企业效益低、工业用地低效的现实。

三是用地效益较低，但政绩、就业、税收等外部性 高

由于工业用地额过度供应，加之工业用地本身的特征，使得工业用地效益较低，工业用地具有很强的外部性 ，通过吸引 ，不仅更好地促进了GDP的增长，实现政绩目标，而且也促进了就业的增加以及税收的增长。

四是不同区域、不同行业用地效益及集约程度差异性大

由于不同区域的工业结构的差异性以及工业化的阶段不一样，使得不同区域的工业用地效益差异性达。例如，2004年江宁区单位建设用地产值为5508.63万元/公顷，常熟、张家港、昆山、吴江的建设用地效益分别是江宁的4、4.7、4.4和3.4倍。此外，不同工业行业的用地效益也存在很大的差异性，例如，在江苏省苏南地区，电子通讯、食品及机械、医疗等工业行业的单位土地 强度大，工业用地效益也总体趋高；同样的工业行业，如纺织行业，苏中的单位土地 强度又高于苏南，这与苏南纺织工业产业向苏中转移，以及苏中纺织工业产业在技术方面表现出来的后发 有一定关系。

五是受土地宏观调控、产业政策调控影响大，工业地产市场管制难

目前全国各地工业及基础设施行业低水平重复建设现象较为严重，造成了极大的浪费。由于工业 具有可转移性，地方政府会通过各种政策优惠来吸引工业 ，包括用地方面的倾斜政策，地区间竞争激烈。工业用地存量大，增量比例小，也导致工业地产投机日益加剧。例如，上海工业地价涨幅从2-3%增长到15%。

六是工业用地上 地价与市场地价呈剪刀差关系

近20年来，在全球经济一体化的新形势下，中国工业化发展极为迅速。目前我国工业化水平已达55%,工业用地已经占了建设用地相当大的比重，同时土地资源的浪费现象也十分普遍。如何提高工业用地效率，对于中国土地集约利用整体效率的提高十分重要。因此，进行面向国家宏观调控的工业用地的集约利用研究十分必要。