吉林省住建厅发推进好房子建设通知，容积率如何计算?

吉林省住建厅近日发布推进好房子建设通知，对住房品质提出全面升级要求。其中容积率作为衡量居住舒适度的重要指标，在新政中通过多项创新计算规则得到优化，这将直接影响未来吉林住宅产品的设计形态和市场供应。

容积率是指项目用地范围内总建筑面积与用地面积的比值，直接关系到小区建筑密度和居住舒适度。吉林省此次新政对容积率计算作出重大调整：首先明确配套用房不计入容积率，包括社区养老用房、物业用房等公共服务设施；其次对采用高品质外立面材料的项目给予3%-5%的建筑面积奖励；第三允许设置挑空客厅，这类空间仅按单层面积计算容积率。这些措施既保证了基础配套的完善，又为开发商提升产品品质提供了政策空间。

新政对住宅设计提出更高标准，这些要求实际上影响着容积率的实际使用效果。规定层高不低于3米，相比传统2.8米层高，虽然不改变容积率数值，但显著提升空间体验；四层以上强制安装电梯的规定，会增加部分公摊面积，但通过不计容的配套用房政策得到平衡。适老化和无障碍设计要求的强化，也促使开发商更科学地规划容积率分布。

在生活配套方面，5/10/15分钟生活圈的建设标准，要求开发商必须将商业、教育、医疗等设施纳入整体规划。这些配套设施虽然占用项目用地，但通过容积率计算规则的优化，既保障了居民生活便利性，又不至于过度挤压住宅开发空间。特别是对于库存较高的城市，新政鼓励通过盘活闲置土地建设配套设施，这类用地往往能获得更高的容积率奖励。

建筑质量要求也将间接影响容积率使用效率。绿色建材占比40%以上和装配式装修的强制规定，可能增加初期建设成本，但通过容积率奖励政策可以得到补偿。值得注意的是，新政提出的"先验房后收房"制度和基础工程终身保修要求，促使开发商必须合理控制容积率，避免因过高密度影响建筑质量。

从市场影响看，这些容积率计算规则的调整将产生多重效应。对开发商而言，获得容积率奖励的前提是提升产品品质，这改变了以往单纯追求高容积率的开发模式；对购房者来说，实际得到的居住品质将优于传统容积率指标反映的水平；对城市发展而言，通过容积率政策的精细化管理，既能保障住宅供应量，又能提升整体居住质量。

吉林省此次住房新政通过容积率计算规则的创新，构建了品质与规模平衡的发展机制。这种将容积率与建筑品质、配套设施挂钩的做法，代表了房地产调控政策向精细化、品质化方向的转变，预计将对东北地区住房市场产生示范效应。未来在政策实施过程中，如何确保容积率奖励标准得到公正执行，避免变相成为开发商的利润工具，还需要配套监管措施的进一步完善。