南昌写字楼走向高端化 在加速软件比拼

最近两年来，南昌多家高端写字楼纷纷高调宣布牵手国际顶级物业。这也使得高端写字楼每月的物业管理费从几年前的每平方米两三元涨至如今的七八元。一家大型的高端写字楼，一年物管费甚至超过千万元。

专家认为，南昌写字楼逐步走向高端化，“硬件”配置日趋完善后，正在加速“软件”的比拼。

■现状：写字楼争打“国际物业”牌

如今，南昌越来越多的写字楼打出牵手国际物业公司的广告。南昌市物业管理协会相关负责人告诉记者，第一太平戴维斯、高力国际、仲量联行、世邦魏理仕、戴德梁行是公认的世界五大顶级物业公司。

记者了解到，目前，南昌国际金融中心、滨江一号写字楼、绿地中央广场的物管均是世邦魏理仕，联发广场的物管则是第一太平戴维斯。

“近期我们将对绿地中央广场和新都会的两栋超高层写字楼进行物管招标，现在与物管全球五大行都有接洽。”绿地集团南昌房地产事业部销售总监李景斌告诉记者。

“第一太平戴维斯主要服务的是一线二线城市的高端写字楼，联发广场是我们在江西第一个直管的项目。”第一太平戴维斯联发广场物业管理处客服经理陈杰告诉记者。

事实上，南昌牵手国际顶级物业的写字楼还不止这些。南昌市物业管理协会相关负责人表示，除了国际物管直接派工作人员全程负责日常管理的直管模式外，更多写字楼采取的是顾问合作模式，即由国际物管定期派顾问来南昌，提供管理建议、咨询服务等。

■分析：顶级物业有助写字楼升值

联发广场招商经理杨帆表示，一个顶级配置的写字楼，如果后期管理不善，写字楼会大幅贬值。

开发商建成写字楼后，后期与业主打交道的是物业管理公司。因此，对于入驻写字楼的业主来说，最重要的不是开发商，而是物管服务。

“我们这边有几家从北京过来的客户，他们可能没听过联发广场，但一定听说过第一太平戴维斯。”杨帆坦言，入驻联发广场的业主，很多是冲着第一太平戴维斯来的。

“企业的品牌实力与办公环境成正比，优秀的企业一定会选择在城市最好的地段、最好的办公楼里办公，这也可以助力企业提升形象。”杨帆表示，联发广场在厦门的写字楼引入第一太平戴维斯后，租金数年间从每月每平方米四五十元，超过了每月每平方米200元。

记者了解到，洪客隆地产旗下有自己的物业管理公司，南昌财富广场、地中海阳光等都是洪客隆地产的物业管理公司在管理。为什么还要请国际物管进驻国际金融中心和滨江一号写字楼呢？

“我们的物管公司虽然也取得了一些经验，但服务理念、管理手段上与国际一流物业还是有差距。”洪客隆地产营销总监杨栋表示，目前国际金融中心的写字楼是世邦魏理仕直管，而配套公寓则是洪客隆地产自己的物业管理公司在负责。“我们引进国际顶尖的物管，除了提升写字楼的品质外，还希望能带动自己物管公司的学习和成长。”

■收费：每年物管费超千万元

业内人士表示，随着配置的提高，南昌写字楼的物管费也随之上涨。2007年和2010年，随着恒茂国际中心和中航国际广场投入使用，南昌写字楼物管费分别迈过了每月每平方米三四元的门槛。“目前，南昌大部分档次较高的写字楼每月每平方米的物管费是4元，达到6元的不多。”国际顶级物业公司一年的物管费要多少钱？绿地集团南昌房地产事业部销售总监李景斌表示，绿地中央广场元创国际写字楼、峰创国际写字楼的物业管理费分别为每月每平方米6.8元、7.8元，每栋写字楼一年的物管费在400万元以上。

联发广场的物业管理费为每月每平方米8元，这还不包括每月每平方米2.7元的公共能耗费和2.7元的中央空调费。“考虑到客户的承受能力，我们还对物业公司补贴了每月每平方米2元。”杨帆表示，加上车位管理费等，保守估计联发广场一年的物业管理费为1200~1300万元。

■声音：南昌物管公司处于初级阶段

“如果只是保洁和安保，南昌本土物业可以和国际物管做得一样好。”南昌市物业管理协会相关负责人表示，国际物管的优势在于经营理念、服务模式，以及对服务内容和细节的专注。

“与国际物管相比，南昌的物业公司还处于初级阶段。”该负责人直言，目前，南昌本土物业主营基础物业服务，属于劳动密集型业务，进入门槛低。而国际物管注重经营管理的增值服务，把物业资产作为资源整合，甚至帮助业主经营管理、制订规划，属于脑力密集型服务。

南昌市物业管理协会相关负责人认为，国际物管入驻南昌，将带动南昌物业管理水平的提升，提高物管行业竞争门槛。同时，整体来看物业管理是微利行业，近年来南昌物业管理市场的需求越来越大，国际物管瞄准的是高端写字楼，不至于挤压本土物业的市场。

南昌新建写字楼的配置越来越高，从高度上来看，已经有了200米以上的超高层写字楼，目前还在规划建300米以上的写字楼。

江西师范大学城建学院教授陶满德表示，写字楼的配置分为“硬件”和“软件”，“硬件”包括电梯、停车场等基础设备，以及监控系统、配电系统、引导系统的智能化水平等，“软件”则是物业管理服务。

“近年来，南昌写字楼的硬件档次有明显提升，接下来比拼的就是软件。”陶满德表示，物业管理是否专业、全面，直接影响写字楼的品质。“南昌写字楼引入国际物管，说明对‘软件’更加重视，逐步走向高端化，这也有助于提升南昌的商务形象。”