如果商品房承购人婚姻状况发生变化 应如何申请房屋登记

对于广大市民来说，买房是人生中的一件大事，有时候买房还涉及到婚姻的稳定，那么在购房期间，如果商品房承购人的婚姻状况发生了改变，商品房承购人应如何申请房屋登记呢？房天下整理商品房承购人相关的资讯，供购房者参考。

众所 ，商品房达到预售条件并经房地产行政主管部门批准许可，可以向申购人预先出售。商品房预售后，开发企业应当自签约之日起30日内向房地产管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。

商品房承购人婚姻状况发生变化 应如何申请房屋登记

为保障将来实现物权，商品房预售合同登记备案后，当事人按照约定可以向登记机构申请预购商品房所有权预告登记，通过银行按揭方式支付房款的，可以申请预购商品房抵押权预告登记。

因商品房建设本身所需周期，开发企业办理竣工验收、房屋所有权初始登记环节所需时间以及承购人及时申请产权登记意识不强等因素，商品房从签约预售到房屋所有权办理至承购人名下，短则数月长逾数年，期间承购人婚姻状况一旦发生变化，一般都要求通过加名和除名来办理房屋所有权登记。

《婚姻法》解释三发布实施后，需要加名和除名的承购人都从有利于自身利益的角度理解和要求房屋登记机构办理房屋所有权登记。因此，笔者以为有必要从维护物权登记的公示公信作用试做分析和阐述，希望能对同行办理上述登记有所裨益。

一、注意审核房屋登记申请材料所反映权利人的一致性

为加强商品房预售管理，维护商品房交易双方的合法权益，根据《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》，建设部制定发布了《城市商品房预售管理办法》，根据该办法规定：商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。预售备案作为主管部门一项行政监管行为，显然赋予了预售合同更强的确定力。预购商品房所有权预告登记和预购商品房抵押权预告登记做为物权登记的一个种类，是保障将来实现物权的保证。《房屋登记办法》第70、71条规定：申请预购商品房预告登记，应当提交下列包括“已登记备案的商品房预售合同”在内的申请材料；申请预购商品房抵押权预告登记，应当提交包括“预购商品房预告登记证明”在内的申请材料。第68条第2款规定：预告登记后，债权消灭或者自能够进行相应的房屋登记之日起三个月内，当事人申请房屋登记的，房屋登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记。第20条要求：申请其他登记的房屋与房屋登记簿记载一致，申请登记的事项与房屋登记簿记载的房屋权利不冲突。因此，不论商品房承购人在签约预售到所有权登记办理期间，婚姻状况是否变化，房屋登记机构在办理房屋登记中，应当注意审核备案合同、预购商品房所有权预告登记、预购商品房抵押权预告登记等申请材料之间所反映权利人的一致性。

值得注意的是，预告登记虽然是为保障将来实现物权的登记，具有明显的债权属性，但不管是物权还是债权都是属财产权利，因此应当按照《婚姻法》夫妻财产制的规定和《房地产登记技术规程》4.3.6条的规定对申请登记的房地产是共有还是单独所有、共同共有还是按份共有、按份共有份额等共有情况进行询问，询问结果经被询问人签名或摁留指纹确认后归档保留，以便后续登记对申请材料中反映权利人一致性的审核。

二、严格遵循依申请登记原则

房地产登记程序启动，一般情况下是由当事人提出申请，按申请人的申请启动登记程序。依申请登记原则不仅包括依申请人的申请启动登记，还应当包括依申请人申请的登记事项办理登记。《婚姻法》第17、18、19条对我国夫妻财产制度做了原则规定，按照夫妻法定财产制度的规定：夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有；夫妻一方婚前财产为夫妻一方的财产。按照夫妻约定财产制度的规定：夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。《物权法》第9条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”按照《房屋登记办法》的规定，商品房转让应当向当地房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记，自记载于房屋登记簿发生物权效力。商品房预售并办理预售备案后，按照约定可以向登记机构申请预购商品房所有权预告登记，承购人以所购商品房做抵押向商业银行申请贷款用于支付剩余房款，按照约定可以向登记机构申请预购商品房抵押权预告登记。预告登记做为保障不动产物权变动当事人合法权益的重要制度，商品房在办理预售备案后，申请预购商品房所有权预告登记时，应当审核承购人与登记权利人是否一致，房屋登记机构应当按照《婚姻法》规定的夫妻财产制度和当事人的申请对登记权利为个人独有还是共有，是共同共有还是按份共有履行询问职责，并制作询问笔录存档。虽然，目前并未要求办理房屋预告登记时对权利共有情况予以记载，但房屋登记机构应当在办理后续登记时注意与在先已登记的预告登记中询问笔录所反映的共有情况一致性审核。

三、婚姻状况变化对物权登记的影响

1、婚前一方购房增加配偶为权利人的登记

《婚姻法》第18条规定，一方婚前取得财产为夫妻一方财产。但婚前一方购房，如果为按揭购房，婚后另一方参与共同还贷，产权就既有独有又有共有的混合。《婚姻法》解释三第10条规定：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第39条第1款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。”可见，司法审判也考虑到夫妻人身关系和家庭财产关系的特殊性，并没有简单明确该类房产为婚前一方所有或夫妻共同所有。

《房屋登记办法》第13条规定：“共有房屋，应当由共有人共同申请登记。”房屋登记机构在办理婚前一方购房的房屋登记时，应当按照《房屋登记办法》第18条的规定履行询问职责。申请登记房屋是否共有，不仅取决于申请人对于申请房屋权利是否共有的申请，同时也应与预告登记材料中房屋权利的共有情况相一致。预告登记为婚前一方个人独有的，所有权本登记也应为一方独有。婚后是否因夫妻共同财产还贷或夫妻财产约定改变共有情况，未向房屋登记机构申请相应登记前，根据物权登记生效原则和公示公信原则，房屋登记机构应当仍按照在先登记的权利状况为申请人办理后续登记。如果婚后因夫妻共同财产还贷或夫妻财产约定改变共有情况，应及时向房屋登记机构申请相应登记，办理过预购商品房抵押权预告登记或抵押权登记的，在抵押权未注销登记前，应取得抵押权人的书面同意，并与预购商品房抵押权预告登记或抵押权变更登记合并办理。

2、夫妻双方购房减少配偶权利人的登记

按照《婚姻法》第17条夫妻法定财产制度的规定：夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有。因此，夫妻在婚姻关系存续期间购房原则上应为夫妻共同所有财产。但《婚姻法》第18条夫妻约定财产制度的规定：夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。因此，夫妻在婚姻关系存续期间所购房屋在没有约定的情况下为夫妻共同所有，同时也可以按照约定为一方所有或按份共有。如前所述，商品房从签约预售到房屋所有权办理至承购人名下，短则数月长逾数年，期间承购人婚姻状况发生变化，一般都会对房屋权利有所处分，并根据房屋权利归属的变化申请房屋登记。

夫妻双方离婚，离婚协议中对于财产的处理既是夫妻财产的分割，也是夫妻关系存续期间对离婚后夫妻财产归属的约定。离婚协议对原婚姻关系存续期间所购商品房约定归一方所有，双方可以按照协议约定申请预购商品房预告登记或预购商品房抵押权预告登记、房屋所有权登记、房屋抵押权登记。顺位在先的登记已明确夫妻一方为权利人的，后续登记由一方申请相应登记。顺位在先的登记已明确夫妻双方为权利人的，后续登记时应当由双方申请相应的购商品房预告登记或房屋所有权登记转移登记。与增加配偶权利人的登记一样，办理过预购商品房抵押权预告登记或抵押权登记的，在抵押权未注销登记前，应取得抵押权人的书面同意，并与预购商品房抵押权预告登记或抵押权变更登记合并办理。

夫妻双方离婚协议已对房屋权利归属做出处理，在申请办理房屋登记前又对房屋权利归属重新做出约定的，因新的约定不再是夫妻关系存续期间对夫妻财产的分割或约定，因而不能以新的约定代替离婚协议对财产的处理，据此申请办理房屋登记，而应依先后协议或约定的顺序依次申请办理相应的房屋登记。但因《婚姻法》第47条和《婚姻法》解释二第9条第1款规定的情形，一方隐藏、转移、变卖、毁损夫妻共同财产，或伪造债务企图侵占另一方财产的，以及男女双方协议离婚后一年内就财产分割问题反悔，请求变更或者撤销财产分割协议的，人民法院依法审理后做出的司法文书对离婚协议财产做出新的安排的不在此限。同时，对于夫妻双方离婚时，离婚协议未对房屋财产权利做出处理的，笔者认为应当仍依照前述司法程序办理为宜。

夫妻双方购房后因丧偶减少权利人的登记虽然不多，但也是购房期间承购人婚姻状况变化影响房屋登记的重要情形。当事人之间约定设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，本质上属于债的法律关系，是一种典型的相对权。《物权法》第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”因此，合同一经订立，除法律规定外，在当事人之间即具有法律约束力。夫妻双方购房后丧偶，所购房屋不论是从合同债权还是房屋物权的角度都发生了承继，应当按照《继承法》的规定由其合法的承继人继承或受赠。但同时，商品房预售备案制度和预购商品房预告登记制度赋予合同债权更强的确定力和指向标的的准物权效力。《房屋登记办法》第68条第2款规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行相应的房屋登记之日起三个月内，当事人申请房屋登记的，房屋登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记。因此，笔者以为本登记权利人应当与预告登记申请材料中反映的权利人保持一致，夫妻双方购房后丧偶，应当由承继其权利的承继人按照商品房销售合同和预告登记代位申请原属于合同当事人一方的房屋登记，再根据房屋承继法律文书申请后续的房屋登记为宜。