住宅用地使用年限是多少? 有什么规定?

 大家都知道，土地在我国是归国家所有的，任何一块土地的招标、挂牌、拍卖等都只是转让该块土地的使用权，而不是所有权。开发商支付国有土地使用权出让金，以有偿方式获得有时间期限的使用权，然后建造房子卖给购房者。那么，住宅用地使用年限是多少呢？

购房者购买的只是土地上房屋的所有权和期限内土地的使用权，一旦土地使用期满，国家将有权收回土地，而这个期限就是土地使用年限。

（1）、根据〈中华人民共和国国有土地使用权出让和转让暂行条例〉规定了住宅用地出让的最高年限是70年，不得超过70年。但没有规定住宅用地的出让年限一定是70年，可以少于70年。具体要根据每宗地的出让合同约定时间确定。

（2）、即使开发商开发的住宅用地合同约定使用年限是70年，住户购买后住宅的使用时间也不足70年。因为根据〈中华人民共和国城市房地产管理法〉第十四条规定“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，其土地使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已使用后的乘余年限。”也就是说开发商的开发销售时间应从出让合同约定的使用年限里扣除。

商品房的土地使用年限是从房地产开发企业与国土部门签署《土地使用权出让合同》，支付全部土地使用权出让金，领取土地使用证后开始计算。正规的商品房买卖合同第一条都是关于土地使用年限的规定，其中对土地的位置、面积、规划用途、使用起止年限、开发商取得方式等都进行了详细的约定。