大连市经营性土地储备交易的一般流程

任志强近日在采访中认为：房价居高不下的原因主要是土地供应不足，如果土地供应充足的话，那么房价自然会下降。但是近日有专家说中国的土地储备够用6-7年。而土地储备交易是开发商开发项目很重要的一环，那么大连土地储备的交易流程是怎样的呢？

年度土地储备供应计划制定

年度土地储备供应计划信息来源有五个方面：A、险房拆迁函；Ｂ、计划申请函（请示）；Ｃ、投资意向项目；Ｄ、结转上年度储备用地；Ｅ、往年未列入计划的申请。

“Ａ、险房拆迁函”，按“险房拆迁程序”（见流程二），储备中心收文后将拆迁宗地列入储备计划；房产部门下达拆迁批复，准予产权单位先行组织拆迁形成净地，房产部门对拆迁费用进行核定，形成拆迁费用审核报告。拆迁后净地交接给储备中心，按程序取得规划意见。若为划拨用地，办理相关手续转其他用地部门，由其他用地部门支付险房产权单位的拆迁费用；若为可出让用地，在综合地价中列支拆迁费用，待用地出让后支付。

“Ｂ、计划申请函（请示）”一般包括以下几种情况：市内四区旧城区改造开发计划函；企业搬迁改造地块开发计划函；市内四区军用土地转开发用地计划函；其他开发计划函（请示）等。申请单位每年十月一日前来函或提出的申请可列入下年度计划。

“Ｃ、投资意向项目”是指在招商引资工作中掌握的投资意向信息。

储备中心收到Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ、Ｅ五个方面信息，随时初选出下年度拟安排计划的宗地，委托测绘部门测绘宗地面积，取得1:500现状实测地形图及电子文件（加盖测绘单位印章）。测绘部门以储备中心出具的《拟出让土地测绘委托单》（见附录二）为提供服务、计算收费的依据。

储备中心发函至规划部门窗口，取得《选址意见书》（规划条件及附图），函附1:500 现状实测地形图及电子文件。规划部门在20个工作日内完成（见流程三“建设项目规划选址许可程序”）。

根据《选址意见书》的附图范围，向电业部门调查电网覆盖情况。对不能保证供电的宗地，供电公司应行文回复，并抄送规划部门。

提供《选址意见书》附图，从土地部门取得1:500土地确权图，土地部门以储备中心出具的《确认拟出让土地权属委托单》（见附录三）为提供服务、计算收费的依据。

提供《选址意见书》附图，从地籍信息部门取得宗地他项权利资料，地籍信息部门以储备中心出具的《查询土地登记资料及他项权利委托单》（见附录四）为提供服务、计算收费的依据。拟储备土地存在他项权利，需要与有关单位洽谈或向人民法院提起诉讼的，由储备中心协调；需要解除抵押、查封的，由土地部门负责办理解除抵押、查封等手续。

对拟储备土地权属清晰，他项权利、利用现状和面积明确，符合储备要求的宗地，储备中心进行用地现状粗略摸底、宗地初步测算。在每年的十一月底前，依据市政府经济工作指标，汇总编制拟报土地储备供应年度计划（含经济测算），报土地部门。土地部门依据城市总体规划和土地利用总体规划进行审核，组织听证，上报市政府审批，于十二月底前经市政府批准下达年度土地储备供应计划，并在《大连日报》、《中国国土资源报》、市政府网站和中国土地市场网站上发布《年度土地储备供应计划公告》。

根据年度计划，储备中心拟定拆迁计划，于一月中旬提供给房产部门作为编制《年度房屋拆迁计划公告》的依据。《年度房屋拆迁计划公告》要在《大连日报》和市政府网站上发布。

根据年度计划，储备中心针对计划2至3年后出让的非净地储备用地拟函至规划部门，实施规划限制。

对计划净地储备或供应的宗地，储备中心做好信贷资金前期准备工作，并有计划地组织招商活动。