广州14年楼市 土地供应与房价走势关系是如何

编者按：土地供应之所以倍受市场关心，因为它与房价息息相关。那么土地供应量的收缩与扩张是如何影响了房屋价格的升降？

中心区土地供应骤减,地价房价顺势而涨

1996-2004年9年间,广州市中心六区住宅土地供应充足,每年供应面积均大于成交面积。年均640多万平米的土地供应为广州平稳增长的住宅需求提供有效保障,同时楼价亦一直保持在4800-5400元/平米之间。

2005-2009年5年间,土地供求关系出现逆转,供求比降至36%以下。主要受到2004年"8.31"大限及市中心用地减少的双重影响,2005年开始土地批出骤减,150万平米的批出量仅为当年住宅成交的24%。2006年更创下24万平米的历史新低,2007年出让面积虽有所回升,但趋于""的高地价及拆迁"尾巴"导致多宗用地尚未进入实质开发。

供地缩减致市场需求缺口扩大,住宅价格快速上升

近几年政府的土地有效供应远远未能满足市场的实际需求,政府通过土地调控市场的主导权在减弱,供求矛盾的加剧直接导致楼价的快速上升,楼价从2004年的5340元快速攀升至2009年的11140元,楼价翻番,而且预计这种趋势将持续,广州市中心楼价势必继续上涨。

地价与房价上升趋势一致上升节奏基本同步

近年公开出让的土地价格呈现"先平稳后快速"的上升态势,从2002年2146元平稳升至2005年的2473元,之后快速升至2008年的8919元,6年间升幅超过3倍。

从走势上看,地价与房价的趋势是一致的,但土地成本在不断上升,且占房价比明显增大。

目前"招拍挂"土地尚未成为住宅供应主流,因此土地成本的整体性上升格局未现。

土地成本快速上升,增强住宅价格上涨压力

通过微观个案分析成本,2005-2007年楼盘地价-房价比基本在30%以下,而珠江新城的誉峰和丽江花园,仅12%左右,可见开发利润相当可观。

2006年开始出让地价的大幅上升,导致2008-2009年建成销售楼盘的土地成本升至35%-45%,江湾水恋地价甚至超过一半,显然房价下调的可能性甚微。

其它非招拍挂途径交易的历史用地成本不高,此比例大多不会超过30%,但在市场对地价上升的预期和后续拿地难度徒增的影响下,发展商将不会牺牲利润而降低房价,相反会设法提升市中心优质物业的房价。

地王效应影响市场预期,导致房价阶段性非理性上升

2009年二季度,各地地王重现,楼面地价动辄过万元,已接近或高出周围的住宅价格。个别及部分地王的出现对区域或者整体市场楼价的影响可能有限,但对地王周边楼盘的影响却不容忽视。

每次地王的诞生,都成为周边一、二手房价应声上涨的催化剂。2009年6月份,城建以15323元/平方米的楼面地价拍下了珠江新城的"地王"。将珠江新城04年还不足3100元的住宅地价拉升了4倍,惊人的"地王效应"让人始料未及。从地王拍出至今,珠江新城目前的一手住宅普遍涨价幅度达到10%,最高涨幅甚至达到30%。