房屋产权共有份额发生变化 房产税费怎么算?

市民张先生于2009年与朋友合伙买了套价值130万元的商品住宅，产权各占一半；近期对方欲将其中20%份额转给他。“房屋共有权人之间，产权份额发生变化，是按变更登记办，还是按转移登记办？如何计算税费？日后将此套房产卖掉，持有年限又该怎么算？”张先生来邮咨询。

记者从房管部门了解到，根据《浙江省国有土地范围内房屋登记实施细则》(浙建房〔2008〕74号)，共同共有转为不等额按份共有，或者不等额按份共有转为共同共有，或者按份共有的份额发生变化的，当事人应当申请转移登记。

这就是说，张先生和其朋友合伙买的这套房子，产权共有份额发生变化的，需按房屋产权转移登记，即以转让方式办理过户手续，转让部分的费用相同于二手房转让。

因此，如果这套住房现计税价格为180万元，那么作为转入方的张先生，应该承担发生转移的20%部分产权的契税。如果这套房子并非张先生家庭唯一住房或是140平方米以上非普通住房，按照现行契税缴纳标准，税率为3%，即180×3%×20%＝1.08万元。

而张先生的那位朋友，则需要为转出的份额承担营业税及附加、个人所得税。由于该住房持有时间不足5年，按转让收入全额5.6%征收营业税及附加，即180×5.6%×20%＝2.016万元。个税方面，不能提供原值凭证的，按住房转让收入核定征收，税率为1%，即180×1%×20%＝0.36万元；能提供原值的，按差额20%缴纳。

除了上述税费外，还需缴纳转让手续费，住房每平方米6元，转让手续费需要乘以转让的份额；产权登记费，住房每套80元，申请共有产权登记的，每增加一本证书加收10元工本费；土地部门收费每宗113元。

那么共有份额发生变化，房产持有时间是否需要重新计算呢？据了解，各地税收部门对此认定有所不同———有的整套房购置时间重新计算，即以新产权证或契证时间为准；有的则就发生转移的份额，重新计算时间，未发生转移的部分按原购房时间确定。

如果按照后种认定方式，那明年该套房距离购入时间满5年之际出售，未发生转移的部分可以享受营业税减免政策，而转移的20%份额则不能享受此优惠。

而契税、个人所得税、印花税的应税额，则不会因为购房时间的重置而发生变化，除非是转让5年以上家庭唯一生活用房，才会免征个税。