新版<山东城市房屋拆迁管理条例>解读

新的《山东省城市房屋拆迁管理条例》(以下简称新《条例》)与旧《条例》相比，新《条例》作出哪些新规定？新《条例》有哪些值得人们关注的内容？

在拆项目按原规定

有市民反映，他是市区内正在组织实施拆迁的某个区片的被拆迁人。新《条例》12月1日起施行时，他是否可以按照新《条例》的拆迁补偿规定执行？据介绍，这次新修订的《山东省城市房屋拆迁管理条例》在原《条例》的基础上做了部分修改，特别是在拆迁补偿上与原《条例》相比，相对提高了对被拆迁人拆迁安置补偿标准，但新《条例》第六章第五十八条明确规定，本《条例》施行前已由城市房屋拆迁管理部门公告实施的房屋拆迁，按照原《条例》执行。从这位市民反映的情况看，他是在本《条例》实施前，已由城市房屋拆迁管理部门公告实施的房屋拆迁项目，只能按照原《条例》对他的被拆房屋实施拆迁安置补偿。

拆迁补偿仍为两种

按照新《条例》规定：房屋拆迁补偿方式仍有两种，即货币补偿或房屋安置(房屋产权调换)。货币补偿是指拆迁人将被拆迁房屋的价值，以货币结算的方式补偿给被拆除房屋的所有人。被拆迁人选择房屋安置的，拆迁人应当以所提供的安置房屋与被拆迁人的被拆迁房屋进行产权调换。安置房屋和被拆迁房屋的价格按规定进行评估确定。双方结清差价后，安置房屋的产权归被拆迁人所有。

市建设局开发办人士说，两种补偿方式被拆迁人可以自愿选择，从价值量衡量来说，产权调换与货币补偿是等价的。

拆迁补偿标准提高

和原先的旧条例相比，新《条例》提高了拆迁房屋补偿标准。

《条例》第二十六条对房屋拆迁补偿标准作了新的规定：“拆迁房屋实行货币补偿的，货币补偿的金额按照被拆迁房屋所处区位的新建普通商品房市场价格评估确定。拆迁当事人协商一致的，依照其约定。”

市建设局开发办人士解释说，对被拆迁房屋选择货币补偿方式时，其货币补偿金额是以所处区位的新建普通商品房的市场价格为依据，与原先相比补偿方式更加合理，对被拆迁人更加有利。

安置面积有了下限

为切实解决被拆迁群众中困难家庭的住房问题，《条例》健全了拆迁补偿住房保障制度，其二十八条明确规定：“被拆迁人只有一套住宅房屋，且该房屋面积低于国家强制性标准规定的住宅设计套型面积的，拆迁人应当按照国家强制性标准规定的住宅设计套型面积标准对被拆迁人进行货币补偿，或者提供用于产权调换的安置房屋。国家强制性标准规定的住宅设计套型面积内增加面积所需的费用，由拆迁人承担。”

市建设局开发办人士说，新《条例》这条规定的目的显而易见，就是要确保被拆迁人中住房困难户不会因拆迁而失去最基本的住房条件，而应当享受到改革和发展带来的成果，改善和提高其住房条件。

按照国家建设部发布的国家标准《住宅设计规范》，“住宅设计套型面积标准”是指普通住宅套型(共分为四类)中的一类套型标准，包括两个居住空间，至少有卧室和起居室，住宅使用面积为34平方米。

拆迁评估公开透明

为确保拆迁评估客观、公正、合法，新《条例》做出多项相关规定：城市房屋拆迁行政主管部门每年向社会公示一批资质等级高、综合实力强、社会信誉好的评估机构，供拆迁当事人选择；被拆迁房屋和安置房屋需要评估的，拆迁当事人应当协商选择拆迁评估机构，协商不成的，拆迁管理监督机构组织抽签确定；估价机构和估价人员与拆迁当事人有利害关系的应当回避；拆迁评估机构不得转让或者变相转让委托的评估业务；拆迁当事人认为拆迁估价报告有问题的，可以向估价机构咨询，估价机构应当向其解释拆迁估价依据及估价结果产生的过程；拆迁当事人对拆迁估价结果有异议的，自收到估价报告之日起5日内，可以向原估价机构书面申请复核估价，也可以另行委托估价机构评估；拆迁当事人对原估价机构的复核结果有异议或者另行委托估价的结果与原估价结果有异议且协商不成时，自收到复核结果或者另行委托估价机构出具的估价报告之日起5日内，可以向被拆迁房屋所在地的房地产估价评估专家委员会申请技术鉴定；估价专家鉴定委员会应当自收到申请之日起10日内，对申请鉴定的估价报告出具书面鉴定意见，专家委员会鉴定后的评估结果作为裁决依据。

上述规定的施行，将有力杜绝评估机构随意压价、拆迁评估标准偏低等问题，最大限度保护被折迁人的利益。

拆迁规划须含安置

拆迁安置房源短缺、安置滞后是近几年拆迁工作中的主要矛盾，为了解决这一问题，新《条例》第八条中明确规定：“设区的市、县(市)人民政府应当依据城市规划和本地经济社会发展的实际，编制城市房屋拆迁中长期规划、年度计划和拆迁安置房屋年度建设计划，报省建设行政主管部门会同省发展改革部门审批。”

同时，新《条例》还规定：“拆迁计划应当包括拆迁范围、拆迁方式、拆迁期限、动工拆迁和完成拆迁的具体时间等内容；拆迁方案应当包括被拆迁房屋及其附属物的基本情况、补偿安置费用概算、拆迁安置用房平面设计图、临时过渡方式和期限以及被拆迁房屋面积低于国家强制性标准规定的住宅设计套型面积的补偿安置办法等内容。”此外，新《条例》还对就地安置作出明确规定：“拆迁住宅房屋，拆迁范围用于住宅房屋建设的、被拆迁人要求就地实行房屋产权调换安置且按照批准的建设工程规划能够满足被拆迁人房屋产权调换安置要求的，拆迁人应当对被拆迁人实行就地安置。”

集体土地国有标准

市建设局开发办人士说，新《条例》对城市规划区集体土地上的房屋拆迁作出了原则规定。近几年，城市规划区集体土地上的房屋拆迁量日益增大，集体土地上的拆迁房屋补偿标准偏低，导致拆迁矛盾上升，规范集体土地上的房屋拆迁已成为不能回避的重大问题，但国家目前尚未对集体土地房屋拆迁作出明确规定，为此我省新《条例》在附则中进行了明确规定：“因城市建设需要使用城市规划区范围内的集体土地，应当依法办理土地征收手续，拆迁该集体土地上房屋的补偿安置标准应当和同一区位国有土地上房屋拆迁补偿安置标准相一致。”

强制拆迁门槛提高

为保护被拆迁人利益，新《条例》规定：“任何单位和个人不得以暴力、胁迫、欺诈等手段胁迫被拆迁人、房屋承租人签订拆迁补偿安置协议或搬迁。”但同时，新《条例》还规定：“拆迁人已经履行裁决规定的义务，被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内拒绝搬迁的，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。”

市建设局开发办人士说，为确保强制拆迁不出问题，新《条例》规定强制拆迁必须严格按照以下五个方面进行：申请强制拆迁必须提供行政强制拆迁申请书、裁决调解和裁决书、被拆迁人不同意拆迁的理由、被拆迁房屋证据保全证书等七个方面要件；未经行政裁决，不得实施行政强制拆迁；拆迁人未按裁决意见向被拆迁人提供拆迁资金或者符合国家质量安全标准的安置用房、周转用房的，不得实施强制拆迁；实施强制拆迁时，应当提前15日通知被拆迁人，并认真做好宣传解释工作，动员被拆迁人自行搬迁；行政强制拆迁应当严格依法进行，强制拆迁时，应当组织街道办事处(居委会)、被拆迁人单位代表到现场作为行政强制拆迁证明人，并由公证部门对被拆迁房屋及其房屋内物品进行证据保全。