商业地产的基本模式以及青岛商业地产现状

根据中国的商业发展规律，很大程度上，目前一线城市的商业模式在未来几年很快就会复制到青岛这样的二线城市。下面由小编为大家整理的“商业地产的基本模式以及青岛商业地产现状”

青岛商业地产

商业地产的基本模式

第一种就是我们逐步认同的是“只租不售”，这一类通常把物业建成以后形成独立的产权，通常招商合作，以租金作为主要的收入来源，目的是什么呢？是通过产权形成之后，物业通过商业运营包装进入资本市场，获取良好的融资，这个金融市场一般来说有多次融资，第一次通常都是我们讲的银行的抵押融资；第二次经济评估会是我们讲的基金会、信用凭证等等这些融资，以后每次经过价值不断包装以后，融资不断的缩短，这是第一种模式。

第二种模式就是“出售”这种模式是商业地产最原始的模式，随着商业地产逐渐的火爆，单纯的出售开始不再适应商业地产的发展。由于商业地产具有“总价高、利润率及开发风险较高、投资回收期长”等特点，使有能力全额购买商业地产的投资者实在少而甚少；即使有能力购买，理性的投资者也不愿将大笔资金积压在投资回收期如此漫长的项目上。这使得开发商在开发商业地产时不免会面临两难局面。一难是，开发的商业地产用于整体出售时，难找到买家，开发资金无法回笼；二难是，自己经营时，不得不由于投资回收期过长而承受巨大的资金压力，无法尽快回收资金投入其他项目的开发，影响整体运作。开发商为了解决自身的困境，不得不想办法在开发经营模式上有所创新。于是大部分高档写字楼都采用只租不售或租售并举的方式入市。

第三种叫“租售结合”，这种通常是投资商和开发商把其中的部分物业出租；另一方面销售，也有两种方式，一种是底层销售，最典型的就是大连万达，把一楼留下来，二楼三楼卖给沃尔玛，其实大连万达尝到很多的甜头，那一层销售价格通常是市场价的两到三倍，最高的卖到十九万一平米，沃尔玛主力店起了很重要的作用。这个作用我信它为“拖”，这个“拖”实际上当的好，为了沃尔玛价值的提升，它是主力店，或者是远期的回报起了决定性的作用。为什么租售结合呢？大多数是迫于资金的压力，通过卖掉一部分后套现，租的部分也为后期的资本融资留下后路，这是住宅地产的开发模式和商业地产开发模式的比较。

青岛商业地产现状

2011年，是青岛商业地产的开始爆发之年，也是青岛商业地产的坎坷之年。爆发之年是因为，前几年出让的大量商业地产项目会相对集中的上市甚至开业;坎坷之年则是说，竞争会变得极为激烈，一些商业地产项目将运作艰难，甚至关门歇业。而通货膨胀的居高不下和国内投资渠道的狭窄，将大部分的资金源源不断的逼到楼

市之中，终于引发了政府对住宅市场的史上最猛烈调控，国内几乎所有的一二线城市都实行了限购政策。在这样住宅与商业冰火两重天的局面之下，投资者无可选择，只能涌入这个不涉及民生、不在调控之列的地产领域。

市区的商圈，先说台东商圈，主要是东西快速路的一部分旧城改造的沿街底铺项目提供的少量商业，比如十五大街、特易购、邮电改造等。提醒大家注意的是，台东商圈已经进入了鼎盛期，它下一步就是往衰落上走了，因为大家知道台东的消费层次是不高的，走量为主，当80、90后追求新奇和品牌一代崛起的时候，很多业态和消费品就显得落后，何况还有停车的缺陷。

未来几年市区最主要的商业地产供应区域还是在香港中路和李村商圈，它们现在经过十年的建设之后有一定规模了，商业氛围很足。而现在新项目也非常多，而且这些项目的设计水准和未来的业态都比较适应未来的商业需求，比如大量的地下车库，有助于整个商圈的更新换代。但是同时这么多项目上马、开业，尤其是李村商圈，由维客、利客来、北方国贸三足鼎立一下子变成伟东、百通、苏宁、万达、宝龙、利群等十来个大型项目同区域展开，无疑也将引发几年后的惨烈竞争。