什么情况下可以起诉物业？业主维权情形全解析

近年来，随着居民维权意识增强，“什么情况下可以起诉物业”成为社区热议焦点。物业服务质量直接关系居住体验，但部分物业公司存在不作为、乱收费等问题，导致业主权益受损。我国《民法典》《物业管理条例》明确规定业主享有监督权与诉讼权，若物业严重违约或侵权，业主可通过法律途径解决。本文将系统梳理起诉物业的合法事由，帮助业主理性维权。

物业服务合同是业主起诉的核心依据。若物业未履行合同约定的基础服务，如长期不维护公共设施、放任小区卫生恶化、未及时维修电梯或消防设备，业主可要求整改或索赔。此外，物业擅自提高收费标准、挪用公共收益（如广告位租金）等行为，也构成实质性违约。值得注意的是，业主需留存缴费凭证、现场照片、沟通记录等证据，必要时可向住建部门投诉后再提起诉讼。

物业若超越管理权限，可能涉及侵权责任。例如，违规断水断电催缴物业费、私拆业主私有财产（如防盗窗）、泄露业主个人信息等，均侵犯了业主的合法权益。根据《民法典》第286条，业主大会有权解聘侵权物业并索赔。另需警惕物业与开发商勾结，如隐瞒房屋质量问题、强占公共绿地改建车位等。此类情况可通过业委会集体诉讼，或由街道办协调处理，必要时向法院主张恢复原状及赔偿。

“什么情况下可以起诉物业”的答案，需结合具体事实与法律条款综合判断。业主维权时应注意避免过激行为，优先通过协商或行政调解解决争议；若调解无果，则需准备充分证据向法院起诉。同时，各地住建部门近年加强物业信用管理，业主投诉记录将影响企业评级。建议业主日常关注物业服务质量，通过业主大会行使监督权，从源头减少纠纷发生。