中央定调未来五年房地产方向明确，房屋养老金怎么运作?

中央定调未来五年房地产方向明确，房屋养老金怎么运作？

近日发布的"十五五"规划建议为房地产行业未来发展指明了方向，其中建立房屋全生命周期安全管理制度的提法尤为引人注目。随着我国城镇化进程进入新阶段，房地产市场正从增量开发转向存量运营，房屋安全问题逐渐成为社会关注的焦点。管道爆炸、外墙脱落、自然灾害等安全隐患频发，不仅威胁居民生命财产安全，也暴露出既有建筑维护管理的制度短板。

实际上，房屋养老金的构想并非空穴来风。早在2023年，住建部就前瞻性地提出建立房屋体检、养老、保险三项制度。今年5月出台的城市更新意见更进一步，明确要求落实房屋安全主体责任，探索市场化保障机制。这些政策信号的释放，标志着我国住房管理正从"重建设轻维护"向"全生命周期管理"转变。

房屋养老金制度的核心在于解决老旧建筑维护的资金来源问题。目前各地试点主要采取三种模式：一是维修基金模式，由业主按面积缴纳专项维修资金；二是财政补贴模式，政府设立专项资金用于危旧房改造；三是市场化运作模式，引入保险机制分担风险。以深圳为例，该市已率先建立物业专项维修资金制度，业主按购房款的2%-3%缴纳，用于共用部位维修。而上海则探索"保险+服务"模式，通过购买工程质量保险为房屋安全提供保障。

从国际经验看，成熟的房屋养老金制度通常具备三个特征：稳定的资金来源、专业的评估机构、透明的使用机制。新加坡的"建筑维修基金"要求开发商在项目竣工时缴纳相当于建筑成本5%的保证金，业主则按月缴纳管理费。日本则建立了严格的建筑物定期检查制度，并强制要求购买地震保险。这些经验对我国制度设计具有重要借鉴意义。

未来五年，房屋养老金制度将面临三大关键任务：首先是完善法律法规体系，明确政府、业主、物业等各方责任；其次是创新资金筹集机制，探索公积金增值收益、土地出让金提取等多元化渠道；最后是建立科学的评估标准，制定差异化的缴费和使用规则。值得注意的是，这项制度要避免变成"一刀切"的行政收费，而应该根据不同房屋状况、区域特点实行分类施策。

从更深层次看，房屋养老金制度的建立标志着我国房地产发展理念的重大转变。过去以开发销售为主的模式正在转向开发与运营并重，这要求整个行业重新思考价值创造的方式。对开发商而言，未来不仅要建好房子，更要参与后续维护；对业主而言，需要树立"房屋也需要养老"的意识；对政府而言，则要平衡好公共服务与市场机制的关系。

随着试点经验的积累和制度的完善，房屋养老金有望成为保障居民住房安全的重要制度安排。这项改革不仅关乎千家万户的切身利益，也是推动房地产高质量发展的重要举措。可以预见，在"十五五"期间，一个更加成熟、可持续的房屋安全管理体系将逐步成型，为人民群众提供更安全、更舒适的居住环境。

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