《物权法》司法解释发布 离婚分房又有变化

2016/02/25 09:33:00 来源:房天下 浏览量(5946)

[摘要] 2月23日,高人民法院发布《物权法》司法解释,并于3月1日起施行。其中,关于不动产登记、离婚分房,有了新的变化。

2月23日,高人民法院发布《物权法》司法解释,并于3月1日起施行。其中,关于不动产登记、离婚分房,有了新的变化。

23日上午,高人民法院发布司法解释(3月1日施行),就《物权法》相关问题作出明确规定。《解释》共22个条文,重点内容涉及六个方面,包括不动产登记物权确认等等,这些与老百姓的生活密切相关。司法解释的出台,使《物权法》在司法实践中操作性更强。

物权法》是规范民事财产关系的基本法律,在法律体系中起着基础性作用。前些日子要“拆掉小区围墙”之时,各大表示尚难实现,并拿出相应的法律依据,就有很多是《物权法》的相关内容。

那么,高人民法院新发布的《物权法》司法解释,又要给大家厘清哪些问题呢?购房指南挑选其中与房子相关的部分,一一给你分析。

离婚判决房产产权变更,但是房产证上还是俩人怎么办?

当下,很多人离婚都会涉及到财产的分割,是房产的分割。那么,法律判决书生效之后,将夫妻共同房产判给其中的一方,但房产证上仍是两人的名字,这是不是意味着法律判决生效之日开始就已经实现了产权的变动?

对此,司法《解释》给予了肯定答复。高人民法院民一庭庭长程新文表示,“在离婚诉讼中,如果法院判决准予离婚,同时判决夫妻共有的房屋归丈夫或妻子一人,那么自法院判决生效时起,房屋的权就不再属于双方共有,而是归属于丈夫或者妻子一人,即使该房屋仍登记在夫妻双方名下。”

预售房要进行预告登记,这样开发商要再出售或抵押就无效了!

房产交易中,存在有商品房预售制度,购房者可以就尚未建成的住房进行预告登记,以制约开发商把已出售的住房再次出售或者进行抵押。

司法《解释》的第四条规定,未经预告登记的权利人同意,转移不动产权,或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的,应当依照《物权法》第二十条第一款的规定,认定其不发生物权效力。

那么,只要买房人预告登记了,开发商私自把已出售的住房再次出售或者进行抵押,是无效的。

共同购房想改名,属民事诉讼还是诉讼?

小张和小王共同出资购买房屋并约定共有房屋,但因各种原因申请登记在小张名下。后双方生隙,小王起诉至法院请求确认房屋共有权。这时候,李四应该提起民事诉讼,还是诉讼?

物权法》实施后,不少法官和法院认为,小王应先提起诉讼撤销该登记,才能确认其共有权。高人民法院民一庭法官姜强撰文分析,“但这种看法、做法,未能全面理解不动产登记的公示效力;也造成当事人诉累,形成诉讼不能认定登记错误、民事判决不能确定权属,并因此而循环无解的尴尬局面。”

对此,新《司法解释》第一、二条就是对上述实践问题的回应,具体而言,不动产物权的归属争议、不动产登记的基础关系的争议都可纳入民事诉讼。内部关系上,依据真实权利状态确定权利人,而非依据登记确定权利归属。也就是说,小王提起民事诉讼,法院应当受理!如果小王提出他出资买房、以及双方关于共有约定的证据,法院应据此认定小王为共有权人。

“李鬼”卖给我房子,“李逵”来找我怎么办?

打个比方,小姚长年住着父亲的房子,擅自把房子转让给了不知情的小李。小李付完钱,小姚父亲听说了,愤怒地跑来要房子。这时候,房子归谁?按照《物权法》的“善意取得”制度,小李拥有房子,小姚父亲应向自己的儿子索赔。类似情况具体到每一个案件,双方经常争论不休。

高法民一庭庭长程新文指出:“如何正确适用善意取得制度是物权法适用中的一个重点、难点和热点。对此,新《司法解释》用6个条文,形成对善意取得适用的较为完整的规则体系。”

到底什么算适用“善意取得”?

新《司法解释》规定,受让人受让不动产或者动产时,不知道转让人无处分权,且无重大过失的,应当认定受让人为善意。真实权利人(在上面的案例中就是小姚父亲)主张受让人(在案例中就是小李)不构成善意的,应当承担举证责任。

高法民一庭庭长程新文说:“此举明确了‘善意’认定的基本标准,以及由谁承担举证责任。” 新《司法解释》还明确存在“登记簿上存在有效的异议登记”等五种情形之一的,应当认定不动产的受让人“知道转让人无处分权”,也就是说受让人不是“善意”的。

总的来说,一关系到每个人的切身问题,《物权法》就是顶重要的法之一。司法解释的出台,使《物权法》在司法实践中操作性更强。

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