注意!注意!买这几类新房 不能办不动产权证!

2017/08/14 14:40:30 来源:房天下 浏览量(8420)

[摘要] 买房是个细活!从看房到最终拿到不动产权证,这中间会有很多手续,这些手续环环相扣,稍不留意就可能导致不动产权证办不下来。哪些原因会导致不动产权证办不下来?

不动产权证办不下来,意味着房子的产权存在问题,意味业主没法落户口,小孩也不能去小区对应的公立学校读书。现实生活中,哪几类新房没法办理不动产权证?在解释哪些房子不能办不动产权证之前,小编先科普一下,“大产证”和“小产证”及两者之间的关系。

一、什么是大产证?

大产证是在房屋竣工验收之后交付购房者之前,由房地产开发商向房地产管理部门申请初始登记。对符合规定的申请,房地产管理部门应当在受理登记申请起30天内作出准予登记的决定,颁发房地产权证

二、什么是小产证?

小产证即将房地产开发商取得大产证的房地产分割以后,由购房者取得的房地产权证。就是我们平时说的“不动产权证”。也就是说,只有开发商办出了“大产证”,购房者才可以办理或者委托开发商办理“小产证”即不动产权证

三、哪些原因会导致开发商没法办“大产证”?

现实生活发生的无法办理或者延迟办理不动产权证的问题,大多是因为开发商无法或者没有办理“大产证”。

1、开发商擅自更改土地使用性质

根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定:按照不同的用途和使用年限,土地可以分为商业用地综合用地住宅用地工业用地其他用地等。开发商不能擅自更改土地使用性质,例如在工业划拨用地上建住宅小区。这种房子不仅不能办不动产权证,还可能被规划国土部门依法收回土地。

2、开发商擅自更改规划

开发商擅自更改规划是指,建成的小区没有按照之前的规划施工,有所改动。

举个例子,开发商在整体规划中,小区配套设施有幼儿园、居委会、学校、配电用房等,但在实际开发中,出于费用的考虑,开发商擅自改变规划,幼儿园等都未落实,出现这种情况也是无法取得“大产证”。

3、房屋未经验收或验收不合格

房子验收不合格主要包括,房屋质量检验不合格、消防环保部门验收不合格、开发商存在违建行为。

4、开发商将工程抵押给了银行

举个例子。开发商在施工的过程中,由于资金困难把工程抵押给银行以换取贷款。在这种情况下,开发商想把建成的房子卖给购房者,就必须先到银行对房源进行解押。如果购房者买了未解押的房子,就有被银行收回的风险。

5、在集体土地上开发的小产权房

小产权房是指在农民集体土地上建设的房屋,未缴纳土地出让金等费用,其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村政府颁发。由于小产权房没有国家发的土地使用证和预售许可证,国土房管局也不会给购房合同备案,所以不能办理不动产权证

看到这里很多购房者会提出疑问,我们从哪里获悉开发商是否存在上述行为?

对此,相关律师表示,购房者可以要求开发商提供五证,即《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房销售许可证》,只要这五证齐全,并且每一个环节都能顺利办理手续,这类商品房就能取得“大产证”。

需要注意的是:

有时开发商提供的五证中,没有《商品房销售许可证》,而是《商品房预售许可证》,这种类型商品房能办理不动产权证吗?

对此,相关律师表示,开发商具有《商品房预售许可证》的,基本就能办理“大产证”。

因为房管部门办理预售的前提是:开发商已交纳土地出让金,取得《国有土地使用证》(国土资源局负责);已办理《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》(规划局负责);已办理《施工许可证》(建设局负责);除土地出让金外,工程总投资已达到25%以上。

开发商的“大产证”只是购房者办理不动产权证的前提条件。购房者想办理不动产权证,还需自身有购房资质,且缴纳了房产交易的相关税费才行。

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