购房纠纷：买房时遇到原房主毁约怎么办？

房产的纠纷在我们的日常生活中那已经是一件很普遍的事情了。虽然纠纷的双方争执不下，但是问题还是要解决的，那解决纠纷该找哪个部门呢？买房时遇房主毁约怎么办呢？请看下文。

一、买房时遇房主毁约怎么办

1、要先确定买卖双方是否已签订房屋买卖合同

首先，要先确定买卖双方是否已签订房屋买卖合同。双方签订买卖合同是接下来一切对策的基础，如果双方没有签订买卖合同，仅交付定金，则只能适用定金罚则，由卖方双倍返还定金。

2、固定卖方违约的证据

固定卖方违约的证据是也是非常重要一环。如果你都没有证据证明卖方违约，甚至卖方都可以反咬买方一口，主张买方违约要求解除合同都有可能。

3、起诉要求继续履行

根据《合同法》第110条规定：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：

（一）法律上或者事实上不能履行。

（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高。

（三）债权人在合理期限内未要求履行。

4、起诉要求解除合同并赔偿实际损失

一般房屋买卖合同的违约金会约定为房款总额的20％。但问题是，如果房价上涨超过20％，主张违约金仍不能弥补买方的实际损失。这时，可以要求法院调高违约金以弥补实际损失，或者直接主张实际损失。

二、买房遇纠纷该找哪个部门解决？

解决购房过程中发生的房产纠纷，可以通过协商、调解、仲裁和行政等办法加以解决。

1、协商解决就是买卖双方通过沟通后，一致协商以哪种方式来解决问题。

2、调解解决中的调解是指购房纠纷的买卖双方，在不能通过相互协商解决纠纷时，根据一方当事人的申请，在房地产管理部门、消费者协会或其他组织部门的主持下，通过说服教育，促使双方当事人根据有关商品房销售的法规和政策的规定。

相互谅解，达成和解协议，使购房纠纷及时得到解决的一种方式。

3、仲裁解决又称公断，是指买卖双方在争议发生之前或争议发生后达成协议，自愿将争议交给仲裁机关依照国家法律、法规和地方性行政规章、规定做出对各方均具有约束力的裁决。

仲裁不受行政机关、社会团体和个人的干预，仲裁委员会与行政机关之间没有隶属关系。仲裁裁决一经做出，即具有法律效力，并且仲裁裁决是终局的，不存在当事人上诉的问题。

如要采用仲裁方式解决纠纷，购房者和开发商必须订有仲裁协议，自愿将纠纷递交仲裁解决。如果双方中有一方不愿将纠纷递交仲裁，那么就不能采用这种方式解决纠纷。

4、购房纠纷的行政解决，是指经商品房所在地的房地产管理机关等部门调解无效或达成协议后，当事人又反悔的纠纷，或者是购房纠纷当事人直接到行政部门投诉，由该行政管理部门对其纠纷进行处理的一种具体行政行为。

就方式而言，行政解决一般经过一级行政决定和行政复议两个阶段。其中，一级行政决定是行政复议的前提和必经程序。包括购房纠纷在内的房地产案件的行政复议依《行政复议法》的规定进行。