购房知识：购买二手房需要了解哪些法律常识？

相对于新房来说，二手房一般都是能即买即住，且周边配套完善的好房，能够给我们省去很多麻烦。但世界上没有完美的事物，二手房也是一样具有很多的缺点，所以我们在购买二手房之前，一定要提前做好功课。那么在购买二手房的过程中，我们需要了解哪些法律常识呢？下面就随小编一起来了解下吧。

一、买到“凶宅”怎么办？

1、买卖合同中约定了解除条款

买房时双方签订合同，约定了房子不符合要求即可退房处理，比如买房做婚房，那么现在发现房子其实属于“凶宅”，按照普遍人的心理，会直接降低房子的舒适度，所以，可以按约定去法院或仲裁机构请求解除合同，进行退房处理。

不过，因为出卖人提供了不符合要求的住房，给买受人造成相应损失，可以主张赔偿。对于合同赔偿金，约定支付赔偿金的按照约定，没约定的按照实际合理损失进行赔偿。

另外，发现买到“凶宅”后，要从知道或者应当知道是“凶宅”后，两年内及时主张解除房屋买卖合同。

2、买卖合同中未约定解除条款

因为双方没有约定解除合同条款，但是买受人受欺骗买到“凶宅”，出卖人属于以欺诈的不正当手段达成合同，买受人有权求法院或者仲裁机构变更或者撤销房屋买卖合同。并且，在退房时，买受人可以主张以下的损失赔偿：搬家费、装修费、房屋差价损失、诉讼费。

另外，发现被欺骗到“凶宅”后，要从知道或者应当知道是“凶宅”后，一年内及时主张解除房屋买卖合同。

二、房屋有没有转移过户的法律障碍？

1、被查封的房屋

购房者支付了大笔房款，房屋被法院查封，很有可能房屋没法过户，而已经付了的房款会难以追回。因此，在交付定金、签订合同之前购房者应当去房屋所在地的房管局（或不动产登记中心）查询房屋是否存在被查封的情况。

2、有抵押的房屋

房屋上存在抵押的情形比较常见，但购房者也应当查证清楚，在知情的条件下进行谈判、交易。

原则上说，在房主解除抵押之前，买方不应该支付太多的购房款给房主，或者支付的部分房款应该在银行的监控之下；只有房屋抵押解除后，才可以支付房款给房主，这样才能防止支付房款后房主不解除抵押，房屋仍然无法过户的情况。

三、房屋质量有问题怎么办？

这个需要分不同情况来解说，比如，本来在购买房产时，卖家已经明确告诉过买房关于房产质量的问题，买家心知肚明，甚至还获取到了相应的优惠价格，这时候，在等房子交易完成后，买家突然要求卖家对此负担责任，索取赔偿，那么，卖家是不需要负担责任的。

但是如果是卖家故意隐瞒了房屋的真实情况，那么买家是可以主张违约责任和相应的赔偿责任的。

还有一种情况是，卖家其实把房屋质量情况跟中介说过了，但是中介处于成交的目的，进行了故意隐瞒，那么在这种情况下，是可以向房屋中介公司主张赔偿责任。

四、由于一方或者双方过错导致合同解除，是否可以向对方主张损失？

一般来说有以下几种情况：

1、如果因买房人过错导致合同解除的，卖房人有权要求买房人按照合同约定承担违约责任，具体赔偿数额将根据合同约定及实际损失来确定；

2、如果因卖房人过错导致合同解除，买房人有权要求卖房人按照合同约定承担违约责任，买房人实际损失超过违约金约定的，买房人还可以主张房屋差价损失；但法院判决时可能会综合考虑合同履行情况、实际支付房款数额、有无买房人扩大损失等情由综合判定；

3、如果买卖双方对于合同解除都有过错，将根据双方过错程度分担损失。