二手房价格怎么估算？二手房评估要注意什么？

房产的价格波动比较大，特别是二手房，但房子又具有极大的利润，如果不懂得估价的话，卖房子就容易出现差错。你知道二手房价格怎么估算吗？想要了解二手房价格的估算，首先就要知道二手房评估要注意什么，只有各方面都考虑到了，估算的价格才会更为准确，买家和卖家都不会吃亏。

二手房价格怎么估算？

一、过户指导价

该价格是根据房子的设计用途、房子的建成年代等多个综合因素决定的，是二手房交易中缴税的基准价。不同区域的过户指导价、同区域不同小区的过户指导价、同小区不同楼层的过户指导价都不一样。

过户指导价不仅有下线，也有上限，超过上限不管交易房屋面积多大都视为非普通住宅，都会多交很多税费。说简单一点就是说建委规定的过户价建委规定这一片是单价不低于多少，只要房子的单价高于这个数就可以过户，合同价做太低的话建委不允许过户。

二、网签价

现在二手房过户之前都需要做网签，也就是在房管局系统的网上进行公示和签合同，网签价也就是在网管局系统里体现的成交价格，首先这个价格必须高于房管局要求的区域过户指导价。其次，网签价可以到达合同价的90％－95％。网签价的高低即决定贷款数的高低，也决定了交税的高低。

三、合同价（最终成交价）

该价格是根据合同规定，卖方在正确的履行完合同义务后，买方应该支付给卖方的价格（卖方的净得价）。

是不是觉得定义“苍白”，那我们就举个例子来加强一下认知好了。比如你要购买一套二手房，面积100平，成交价为300万，的缴税和过户价格为20000元／平，在房管局中体现的价格是100X20000＝2000000元。

二手房评估要注意什么？

一、为什么要进行房屋价格评估？

1、买家通过评估知道所买房屋是否物有所值；

2、业主通过评估知道自己房子的市价所值；

3、房地产经纪公司通过房屋评估向客户推荐较为公正的指导价格；

4、评估事务所通过评估给金融机构贷款提供房屋价格指导。

二、影响二手房的价格评估的关键因素有哪些？

1、位置、地段。北京的二手房与新房价格一样，北边比南边贵，城里的比城外贵。南边的二手房与北边的二手房价格可相差超过1000元每平方米，同样，二环内的二手房与三环内的二手房价格相比之下也能产生1000元每平方米以上的落差。

2、房屋使用年限与小区管理及配套设施。修建年代越近的房屋，配套设施越齐全的小区，管理越到位，价格也越高。由以上因素造成的房屋价差每平方米价格相差范围可达到500元至2000元。

3、房屋朝向。北京人买房讲究坐北朝南，因此同一栋楼里同等户型不同朝向的二手房价格会产生200元左右每平方米的落差。同样，在房屋结构上，户型安排合理的房屋与同等条件户型过于紧凑的房屋价格也能相差到每平方米100元至200元左右。

4、房屋内部装修程度及其他。房屋内部装修程度以及其他因素对于价格的影响虽然不太明显，但是对于房屋的出售速度有着一定影响。如装修好、交通便捷的房屋出售速度就比同样条件但装修较次、交通不便的房屋快。

二手房价格怎么估算？估算二手房的价格主要是从过户指导、网签等费用来看，因为每一套二手房的真实情况都不一样，所以价格上会有一定的差异。二手房评估要注意什么？进行二手房评估的时候，各方各面都要考虑清楚，这样才不会影响到评估的价格，也能保障卖家的利润。