住宅投资分析?房产抵押贷款误区?

2019/05/20 15:40:48 来源:房天下 浏览量(5037)

[摘要] 房地产都的投资有住宅投资,房产开发投资,还有租房类等等,住宅投资看房屋出租出去是租住还是办公用,任何的投资,在投资前都要计算效益。投资前的分析很关键,这关系到自身财产的利益。任何的投资都是有一种公式存在的。房产抵押贷款这一块。

房地产都的投资有住宅投资,房产开发投资,还有租房类等等,住宅投资看房屋出租出去是租住还是办公用,任何的投资,在投资前都要计算效益。投资前的分析很关键,这关系到自身财产的利益。任何的投资都是有一种公式存在的。房产抵押贷款这一块。很多朋友会认为抵押出去就不是自己的了。这是不存在的。下面给大家详细说说。

住宅投资分析?

1、房地产投资分析方法-销售比较法

选购目标物业与市场可比物业的单位价格进行比较,这一方法十分简单,但要求市场上有足够多的可比物业。同时,需要考虑物业的不可移动性、性、客户的偏好、房地产市场不能实现完全竞争等。

2、房地产投资分析方法-总租金乘数法

公式:总租金乘数=投资价值/年潜在租金收入。

投资者可将目标物业的总租金乘数与自己所要求的进行比较,也可在不同物业间比较,取其较小者。这一方法未考虑空置与欠租损失及营业费用、融资和税收的影响。

3、房地产投资分析方法-直接资本化法

公式:总资本化率=年的营业净收入/投资价值。

营业净收入指扣除空置与欠租损失和营业费用后的实际收入。对于住宅来说,营业费用通常为中介费用。该法与总租金乘数法相比,考虑了空置与欠租损失和营业费用,但同样未考虑融资和税收的影响。

4、房地产投资分析方法-税前原始股本率法

公式:原始股本率=年税前现金收入/初始投资。

初始投资指总投资额中扣除贷款部分后的自备金。对于大多投资者来说,都存在融资问题。这一方法因考虑了融资的影响而较前几种方法更为完善。

房产抵押贷款误区?

1、抵押的房子不是自己的

有种感觉房产做了抵押贷款后就不是自己的房产了,哪天真还不上贷款,车易贷将会没收来冲抵贷款。其实贷款人在进行房产抵押贷款时会将房产的所有权抵押给相关机构,而自己仍然拥有房产的使用权。在贷款结清之后,办理解除抵押后,房产的所有权仍然属于自己。

2、只能抵押自己的房子

大部分人都认为房产抵押贷款只能抵押自己名下的房产,按照我国贷款机构的相关规定,借款人可以用他人名下的房屋作抵押申请贷款,但是必须取得对方的同意,且需要其出具同意抵押承诺书,否则抵押无效。如:子女可以用父母的房产进行抵押贷款,只要征得父母的同意,并且签订同意抵押承诺书就能够进行抵押贷款。

3、上市交易的房产都能抵押

金融机构对房产能够用于抵押做了很多规定,如:房龄大于20年或面积小于50平米的房产不能抵押等等。

上面给朋友们说了住宅的投资分析。根据这样的一个大的公式。能很好的在投资前大致算一下投资之后的。切莫盲目投资,给自己带来经济损失。房产抵押贷款只能抵押自己名下的房产,但是现在很多贷款公司退出联名贷的方案,如果房子不是你,但是只要通过房屋本人的同意,出示相关承诺说,就可以联名申请房屋抵押贷款。

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