警惕!比烂尾更扎心的事,正在楼市蔓延!

2020/09/24 14:01:21 来源:房天下 浏览量(10183)

[摘要] 上涨10倍与跌回10年前,楼市的魔幻正在上演!如果烂尾楼是每个城市深入骨髓的痛,而鬼城则是这些城市一直反复愈合的伤疤。

上涨10倍与跌回10年前,楼市的魔幻正在上演!

如果烂尾楼是每个城市深入骨髓的痛,而鬼城则是这些城市一直反复愈合的伤疤。

20万买入13万卖出,11年亏掉了35%,上演了摩托变单车的戏码。这件事就发生在山东乳山银滩。

2009年,十三哥花了20万元在乳山银滩航海盛都买了一套36平方米的小房子。在10年前,乳山银滩海景房火爆的时候,房价均价约3500元/㎡。今年都有11个年头了,因为看不到希望果断将房子卖出,就出现了13万的价格。

乳山银滩在2000年重新开发,2003年楼盘如雨后春笋般出来,大多在沿海一带,2005年开始对外销售由一些北方城市慢慢发展到,房价也曾火爆过。

2007-2010年乳山房地产竣工面积高达562.34万㎡,随后,由于过度开发,房子积压越来越多,房地产市场开始变的不景气。

现在大家所认知的乳山银滩却是一个面朝大海人烟稀少的区域。有数据显示入住率还不足10%,特别是冬季,抬头仰望几十栋楼还达不到10户,少的可怜,就如漆黑夜里的一点点繁星,由此打上了鬼城的烙印。

不远处的临沂也是如此,高空置率,高库存,以及人口流失造就了属于这个城市的鬼城。

根据大数据显示:

临沂城区共有小区1850个,用户70余万,其中28万户空置,空置率高达39.97%。从空置等级看,主要集中在10-30%;从小区年限看,主要为近5年开发的房产

70万户,28万就是空置,也意味着有40%属于无人居住。

其实对于商品房的空置率也是有合理区间的,范围在5-10%。而10-20%就属于空置危险区。临沂的40%是多么吓人。

鬼城的存在,对于不少人来说也是一种呼吸的痛,一边是高房价的逼迫买不起房,一边是投资暴击心态的空置,上演冰与火的共存的景象。

 

其实究其原因就是大量新区的建设。

在2014年的时候,就有报告指出,在调研的144个地级市中,92.4%的城市提出要建设新区,调研的县级城市中,提出新区建设达41.6%。

人口达不到新区规划面积,当然就会出现层出不穷的鬼城。可以看一下下面这张表格:

从这城市的排名来看,前几名城市都在新疆,甘肃,内蒙古这些城市。越是靠前,出现鬼城的概率越大,而二连浩特两年连续排名,其次是钦州,嘉峪关,威海等城市。

根据表中可以看出鬼城概率大的城市正在从地级市往下沉至县级。

人口流失比较严重,空置率比较高也是鬼城出现的原因。

2017年西南财大出了一份报告指出2011、2013、2015年和2017年我国城镇地区住房空置率分别为18.4%、19.5%、20.6%和21.4%。

2017年城镇地区有6500万套空置住房。特别是这波行情之前,房价的下跌,拥有三套房产以上空置房出售比例比没有的要多两倍。

在细分之下,二线城市三线城市空置率分别为22.2%和21.8%,比一线城市要高许多。并且三线城市存在金融贷款浪费以及蕴含风险。

在此之下,城市的分化更进一步深入,北上广落户一票难求,而一些收缩性城市,纷纷逃离,即使房价再便宜也没有人去买,空置甚至烂尾更是常见。

投资的投机暴击心态也是鬼城的主力之一。

老城发展时间有限加上规划比较陈旧,高容积率,拥堵,破旧是不少城市存在的问题,但是配套比较完善,房价比较高。

新区房价比较低、环境比较好以及政策的加持,吸引不少投资客买房。买了之后,配套不完善无人接盘。

鬼城的帽子有时候并非人力所能及,很多城市都想摘掉,但是成功的真的凤毛麟角。郑州的郑东新区就打了一个漂亮的翻身账。

 

其实郑东新区一路走来也是非常不容易的,一度成为的鬼城,而从鬼城到城市发展中心经历了差不多10年的时间:

2003年郑东新区从一片荒地中诞生,至此变开始了它的逆袭之路。

2003年-2006年CBD展开大规模基础建设,并且安排招商项目39个,国际会展中心已完成。04年GDP达34亿,到2006年入住人口达到13万,融资37.8亿。

2008年省政机关单位迁金水东路,而此时,东区面积已经达到50平方公里,固定资产投资达617.7亿。

2009年新客运站的开工建设又迎来一次机会。此时东区金融机构累计达53家

2010年CBD日益成熟,开始扩展北龙湖区域,龙子湖高校以及郑大一附院的规划等配套日益完善。

……

前三年主要以政府支撑为主,大力建设基建。05-08这几年主要是政府+市场驱动,然后完善商业,交通教育等。而后面几年是以市场驱动和政策微调为主,配套开始多元化。

在这种情况下,郑东新区鬼城的帽子开始逐渐被摘掉,空置率也开始下降。

紧接着房价从4千到如今2万+,17年实现了5倍的增长。就以顺驰大街为例,2005年的价格为2006-4500,而现在小区均价为25000,完美实现逆袭。

同样作为新区,兰州新区却一直在为逆袭做努力,但是目前来说效果并不明显,对于本地人来说,还不接受。主要原因在于距离老城太远,足足有70公里。

虽然规划了三纵一横的交通来加强与主城的联系,但是这件事任重而道远,也希望它越来越好。

 

同样是鬼城,为什么有的却逆风翻盘,也是有规律可循的。主要有以下几点:

1、人口的持续涌入。

就以郑州为例,2019年人口已经破千万,而破千万的城市并不多,去年新增人口将近22万,机动车保有量455万,已经开启双车牌。对于一个城市来说,人口是最核心的因素,没有人的城市就没有未来。就像玉门,二连浩特等这些城市,人口流失都非常严重,怎么能支撑起来。

2、政府的支持,集中一个地方发力。

买房政策是比较重要的参考因素,对于一个新区来说,能否不成为鬼城就看政府的力度,没有基础建设,招商产业等就很难吸引人。

3、规划新区与主城相连,距离不远隔离感不强。

就以成功的案例来看,贵阳金阳新区离主城区仅5公里,郑东新区与主城就一路之隔。通勤都可以接受,并且割裂感不强。对于城市来说,城市能量级别越小,通勤里程就越短,对于一些二线城市来说就是核心区域的15公里是不错的。

4、城市的吸引力强。

省会城市虹吸效应肯定会比地级市要强许多,都市圈的建立一方面给这些城市带来机会,但更多的是不利因素。对于一些三四线城市来说,空城,鬼城会越来越多。

 

高房价与高空置率并存,如何能够调节两者之前的矛盾,真的是一个长期的过程。

对于刚需来说,就老老实实买主城。几十公里之外的新区真的跟你毫无关系。

对于投资者来说,新区是一个可以满足欲望的一个选项,但是大部分都会血本无归,一定要仔细辨别,否则无人接盘。

一边是闲置无人居住变为鬼城,一边是蜗居变为棺材房,谁又能理解谁的痛。烂尾是无家可归,而鬼城则是有家不归,让人更加无奈。那么你所在的城市有鬼城么?是不是无人接盘?对此有什么看法,可以留言,我们一起唠唠。

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2021-01-12 17:07:20
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2020-10-08 13:50:42 来自 app
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