上海公寓靠谱吗?为什么没有人买

2021/04/12 09:06:17 来源:房天下 浏览量(10365)

[摘要] 买一套自己的房子,有一个自己的家,几乎成了在大城市打拼的年轻人的第一梦想,有房就不算漂泊一族,但是,高房价,让很多人望而却步。

买一套自己的房子,有一个自己的家,几乎成了在大城市打拼的年轻人的梦想,有房就不算漂泊一族,但是,高房价,让很多人望而却步,进而有人发现了那种地铁口精装修限购的复式LOFT公寓,单价只有住宅的6-7折,看上去很有吸引力,那上海的这种公寓到底靠谱吗?值不值得购买呢?为什么上海公寓一直很难卖出?小编整理了相关内容,大家一起来看看。

1、它其实并不便宜的。

买房之前一定要知道建筑面积和使用面积的区别,比如建筑面积是100m²,使用面积才60m²~70m²左右,甚至50%左右,个别会更低,而普通住宅在70%-80%,这样算下来,一套公寓其实价格并不便宜。

2、杠杆有限。

首套住宅首付30%左右,贷款年限30年,可以商贷也可以公积金贷款。但公寓首付至少要50%而且商贷年限也只有10年,利率上浮10%-20%。月供要求高,要首付付完才能拿到钥匙,有的城市还要全款。

3、时间成本。

普通住宅是2梯4户或者3梯6户,重要的是商业公寓一层10-30户比比皆是,密度和上学时住的宿舍没差别,而且这些你在看房的时候都是察觉不到的,只有付完钱住进去之后才会发现。

4、鱼龙混杂。

公寓是属于商业性质,不仅可以住人还能注册公司,办公住宿的混合体,人员混乱,流动性大,你根本不会知道你的邻居什么时候变成了钟点房,也不知道对面什么时候变成了养生馆,更不会知道楼上那天就变成了轰趴馆。

5、多数没燃气。

很多地方做饭只能用电磁炉,有些公寓甚至没有市政供暖,取暖全靠空调,你需要时刻紧闭门窗,外加一个电暖器,才能勉强维持温度。

6、商用水电,价格高于民用水电。

商水商电会比民用水电高1倍,与此同时还有高昂的物业费,像我们上班族只有晚上回来,基本享受不到物业的服务,但却要和办公客户承担高昂的物业费,你住的越久用的越多,成本就越高。

7、层高的问题

买一层送一层当然好了,但是他不会高告诉你层高只有4.5m,硬生生隔出来的,去掉中间隔板厚度,1楼2.3m,二楼也只有2m,这样就导致楼上的空间极度压抑,当然也有层高比较高的,不是没有,只是价格完全另外一回事儿。

8、日照时间。

很多人买的都是期房不是现房,去看的都是样板间,直到住进去才次知道原来朝北的公寓是24H见不到阳光的,想投诉,哈哈哈,不好意思,因为产权不属于住宅,所以它不需要遵守住宅的日照要求,买了一个带窗户的地下室,吃哑巴亏。

9、隔音问题。

这个非常重要,如果你还在抱怨隔壁的孩子夜里弹钢琴,那你可能还没经历过公寓的隔音问题,因为定位和结构的差别,公寓的隔音效果和住宅差的太远了,你设想以下住宅一层就你们几户和公寓一层好多户,随便打听一下就是各种奇葩噪音的投诉,切菜的声音,弄个零食包装,吵架,邻居洗澡,冲马桶、甚至啪啪啪的节奏都听的一清二楚。

10、通风问题。

心情好吃顿火锅或者来包辣条,却发现一周都是熟悉的味道,公寓的通风很差,抽油烟机就算再强,还是会留油烟味在房间。加上阳光不足,你可能需要空调和抽风机加烘干机三管齐下,才能维持基本的生活质量,很多问题如此隐秘,你不住进去是根本发现不了的,而且公寓不能落户小孩子也无法享受城市教育方面的配套

11、税费问题,这个是最主要的了,二手公寓项目交易过程有高额的税费中介费用。

公寓交易税费高昂(总房价30%),投资者基本不可能通过物业取得受益。其中增值税、土地增值税都是按照公寓的价格进行计算的;个人所得税差额20%、契税3%也是全额征收,不像住宅会进行减免。简单计算,光税费这一项就达到总房价30%,这还不包括你支付的房贷利息中介费等支出。也就是说只有你公寓上涨50%,你投资的公寓才会略有盈余,都不用说投资客了,我们自己都更愿意选择没有税费、空间巨大的一手项目。

以上每一个问题都足够让人头疼,买了住了之后发现不对劲,想转手卖了都没有人买。

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