什么是商业地产 上海商业地产发展现状

商业地产，顾名思义， 作为商业用途的地产。以区别于以居住功能为主的住宅房地产，以工业生产功能为主的工业地产等。

房企在华东土地市场再度高调。截至4月底，上海土地交易市场将连续两个月保持百亿以上的成交记录，4月上海共成交10幅经营性用地地块，出让总金额为119.71亿元；5月，上海预计出让的21宗地块起始总价也已超过117亿元。

今年1-4月，十大标杆房企合计拿地金额近600亿元，万科、保利地产、金地集团、龙湖地产4家房企的拿地支出均已超过百亿元。其中4月份，拿地金额最多的是龙湖地产，为44.52亿元，其次为恒大地产的20.67亿元，两者合计超过当月十大标杆房企拿地总支出的六成。

房企放开拿地步伐是基于稳定的现金流。例如阳光城集团，“我们有严格的土地获取标准，对资金流不造成太大的压力，土地项目开发符合企业整体高周转的运营节奏。”阳光城总裁陈凯分析，上海2000亿的市场份额，行业前十名集中度在20%左右，远远低于广州、深圳。“上海虽然地价很贵、竞争很大，但市场容量在。相反，我不是很看好一些三四线城市。还是要看这个城市是不是人口导入城市，只要人口导入的城市，问题就不会太大，毕竟它有需求。虽然之前有很多人说要逃离京沪穗，但最后还是选择了回去。”

华东地区的土地市场热，从上海蔓延至周边城市，以杭州首当其冲。4月25日，杭州主城区所推的7宗共388.4亩土地全部成交，总土地出让金达45.5亿元。众多外地、本土开发商云集。

2011年曾有杭州开发商透露，杭州的新盘利润水平，上市公司普遍利润在20%左右，非上市公司约为25%。杭州是华东地区除上海以外最多大型房企云集、地王也是最多的市场，也从侧面证实其利润优势。

当前土地市场之所以产生“愈调愈热”的情况，一方面，受益于2012年全国房地产市场交易量的回暖，相当一部分企业借此回笼了大量的资金，同时负债率也较2011年大为改观，客观上具备了拿地的资金条件；另一方面，2011年至2012年上半年，很大一部分企业采取了“卖房不买地”的战略，现在确有补仓的需要。

从房企近期拿地策略不难看出，商业地块的比重正在加大，而其背后恰恰是住宅市场利润下滑导致的策略微调。

4月22日，雅居乐以10.04亿（约12.43亿港元）竞得江苏省扬州市一幅面积11.06万平方米的商业地块。雅居乐2007年在上海以17.53亿元收购的物业，现已建为上海雅居乐国际广场，总建筑面积为114358平方米。

同一天，龙湖地产以25亿投得苏州高新区商业用地，总建筑面积53.67万平方米，折合楼面价4658元/平方米。据龙湖方面透露，地块规划产品包含销售型商业、高层住宅以及持有型商业，将打造成为苏州新区高端商业综合体项目。

“调控将令一线城市房地产市场利润空间收窄，这导致房企倾向于转型商业地产。”一位上市公司首席财务官对本报记者说，华东商业地产消费潜力很大，这是房企敢于进入华东区域拿商业地的主要原因。

值得关注的是，2009年房企也经历过一波商业地拿地潮，绿地、旭辉和保利等知名房企加速争购上海商办土地。不过由于拿地成本较高及商业地产换手周期较长，使得原本以住宅开发为主的房企转战商业地产难度加大。

大型房企早已布局华东商业地产市场。万科将于5月份推出其在上海第一个商业项目。

对于转型过程中的房企来说，比如住宅地产企业进军商业地产，决策者要充分考虑公司如何使住宅业务板块与商业地产板块并驾齐驱，“两条腿”走路的方式规避不同板块业务的 风险，尤其是未来政策调控的风险。对于一个地产 者来说，能否在自有的现金流结构中实现住宅资金与商业地产等其他板块的资金互动，将成为 者降低市场风险和实现可持续收益资金流的重要保证。

不过，这两年商业地产 额和项目数量虽在快速增长，但与商业地产运营管理却很难在短时期内突飞猛进，这引发了商业地产轻资产管理输出业务的增长。2012年，阳光新业共获取7个新项目，其中5个是轻资产项目。这5个项目全部位于长三角区域。“连我们自己都没有想到，在长三角轻资产业务的拓展会如此迅速。”阳光新业副总裁沈葵说，随着长三角商业地产 的激增，拥有成熟运营经验和人才储备的商业地产公司，轻资产管理输出将会有较大的增长空间。