租赁厂房要拆迁，拆迁补偿费归谁？

租赁房屋遇到拆迁，对于承租人有没有经济补偿或拆迁补偿中有没有承租人的份额，原《城市房屋拆迁管理条例》规定的拆迁人、被拆迁人和承租人三方主体，但现在的拆迁规定拆迁安置协议只是拆迁人与被拆迁人之间合同，不涉及承租人。但根据拆迁规则制定的原则，现行的拆迁规定还是对承租人的利益予以考虑，根据城市房屋拆迁管理条例第三十三条因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当给予适当补偿。该规定对拆迁补偿的对象没有明确，该补偿的对象应该是因拆迁停产、停业的单位，而不一定是产权房屋的所有人。根据上海市城市房屋拆迁管理实施细则三十六条 （协商议定租金标准的出租居住房屋的补偿安置） 拆迁由租赁双方协商议定租金标准的出租居住房屋，被拆迁人与房屋承租人协议解除租赁关系的，拆迁人对被拆迁人给予补偿安置，其货币补偿金额的计算公式为：（被拆除房屋的房地产市场单价+价格补贴）×被拆除房屋的建筑面积。 被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系未达成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋调换。安置房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。该规定对房屋所有人在签订拆迁安置协议时房屋租赁关系处理有特别的规定，拆迁房屋有租赁关系和没有租赁关系是不一样的安置处理方式。该规定也明确了房屋有租赁关系的所有人对承租人的补偿义务，该补偿应该为因为拆迁给承租人造成的实际损失。

例一、

原审法院经审理查明：2007年12月1日，某公司与某某公司签订一份《租赁合同》，约定某公司将其所有的位于上海市某区某镇嘉好路某号1号楼三层厂房出租给某某公司做及电子产品加工之用。厂房面积1065平方米，租赁期限三年，自2008年1月18日至2011年1月17日。租赁期满，某公司有权收回全部出租厂房，某某公司必须无条件如期交还。每年租金人民币(以下币种均为人民币)167,152元，每季度支付41,788元。两年租金价格不变，第三年起每年递增8%。厂房租金采用先付后用的原则，合同签订生效之日起，在五个工作日之内先支付三个月的租金，每季度下三个月的租金应提前半个月支付。合同签订后，某某公司支付租房押金30,000元，待合同期满，付清某公司全部费用和恢复厂房原来功能和设施后多退少补。某公司向某某公司提供管理服务(大门保安、道路清扫、公共部位保洁、生活垃圾、粪便的清运)，如某某公司改变某公司原有结构的，在不影响总体结构及外观情况下由某某公司自行解决，如某公司解决的将收取相关费用，生产垃圾由某某公司自行处理。每年管理费7,668元，每季度1,917元与租金同步支付，管理费二年不变。每月电梯维保费250元，电梯维保费和租金、管理费同步支付。合同另对其他事项作了约定。合同签订后，某某公司支付了押金30,000元。因某公司认为某某公司的租赁期限已届满，理应搬离系争房屋并支付相关费用，故诉至原审法院，请求判令某某公司：1、立即退还并搬离位于上海市某区某镇嘉好路某号1号楼三层的厂房；2、支付房屋实际使用费、管理费、电梯维保费(按每天563.38元计算，自2011年1月18日至实际搬离之日止)。

原审法院另查明，某公司系位于上海市某区某镇嘉好路某号房屋(建筑面积17358.65平方米)的所有权人，房屋所属土地系其通过出让方式取得，土地用途为工业工地，宗地面积11400平方米，土地使用期限自2006年11月15日至2056年11月14日。2010年11月4日，上海市某区规划和土地管理局发出一份《关于收回上海市大型居住社区某云翔社区拓展区基地1号地块国有土地使用权的公告》，载明为实施上海市大型居住社区某云翔社区拓展区规划需要，经相关部门批准、批复及许可，依法收回位于某区某镇的相关国有土地使用权，具体范围详见附图。其中原系出让方式取得的土地使用权定于2010年11月4日(公告之日起加六个月)收回，原系划拨方式取得的土地使用权定于2010年11月4日(公告之日起加一个月)收回。

原审庭审中，某某公司表示，如果法院判决某某公司需承担使用费等相关费用的，其同意将其支付的押金30,000元予以扣除。

原审法院认为，某公司与某某公司间签订的《租赁合同》系当事人的真实意思表示，合法有效，予以确认，双方均应恪守。鉴于某某公司在租赁期限届满后继续使用系争房屋，某某公司应参照合同支付房屋使用费、管理费和电梯维保费。据此，原审法院判决：一、某某公司应于判决生效之日起三十日内搬离位于上海市某区某镇嘉好路某号1号楼三层厂房，将该厂房返还予某公司；二、某某公司应于判决生效之日起十日内支付某公司上述厂房实际使用费、管理费和电梯维保费(按每天人民币523元计算，自2011年1月18日至实际搬离之日止，具体计算时应扣除押金人民币30,000元)。