旧改拆迁 租户隐性损失能否获得补偿？

面临旧改拆迁，连遭砌墙、断水电、挖地基，因合同到期存争议几无拆迁赔偿，相关损失谁来买单？

近日记者接到投诉称，正在进行城市更新的龙岗区爱联社区A区一诊所由于迟迟不肯搬走，遭到砌墙、砸灯箱、断水电方式逼迁，诊所老板与房东双方甚至在7月27日发生肢体冲突，报警后双方到警务室录口供。

记者了解到，自今年以来，由于该地段涉及到旧改拆迁，双方已经多次出现纠纷，期间最关键的问题是合同有无到期？旧改拆迁除了找房东谈判要不要找租户谈？房东获赔了，租户造成的装修、经营损失需不需要赔偿？在旧改拆迁中采用砌墙封闭、断水电、砸墙挖地基等方式是否妥当？值得关注的是，在该案中由于诊所方面办证、审批花费大量资金，甚至还有一些隐性支出，在旧改拆迁中，这部分成本能否获得赔偿，是一个亟待破解的命题。

焦点1

合同到底有无到期？

事实上，早在今年3月23日，记者就接到位于爱联社区A区仁德门诊陈医生投诉，其称开放商涉嫌野蛮拆迁，3月22日凌晨4时诊所旁边一家眼镜店被拆掉，导致其墙壁露出了“骨架”。据介绍，仁德门诊位于龙城街道爱联社区A区爱心西一巷5—6号，是一家大型综合性门诊部，经营面积约700平方米，固定资产150万元，员工约20人。自2006年2月以来，陈医生租下该民房作诊所，当时房子破烂，墙壁斑驳，她花了大笔钱装修，其中不少医疗特殊装修造价不菲。就在这个片区要旧改拆迁时，陈医生被告知要搬迁，且由于其合同到期，没有赔偿金。随后记者采访开发商和房东，他们都称合同到期是重要因素。

那么陈医生的合同到底有无到期？

记者了解到，甲方房东林某与乙方陈医生在2006年2月签订了一份《房屋租赁协议书》，其中第2条是甲方应保证该楼房在10年期内未经双方协商同意不能私自改造房屋；第8条是6年后房租应随当时市价调节增加，在同等条件下，乙方陈医生有优先权利重签协议继续租用；但在第15条却又这样规定：协议有效期限为2006年2月10日至2012年2月10日止。

租户陈医生出示了直到今年7月的银行转账凭条，表示她的房租一直在交，双方租赁关系一直在维系，同时由于合同第2条约定10年期不能私自改造房屋、第8条约定6年后房租随市价调节增加，陈医生认为“根据合同使用期10年，6年内(即到2012年2月10日止)房租不变，6年后房租随市价调整而调整，到现在一直在正常交租，租赁合同一直在自动延续。”

房东林某称，按照合同最后写明的2006年2月10日至2012年2月10日止，合同已经到期了，他还于去年12月15日提醒过诊所方面搬迁，但对方要求延期。对于条款中写到“10年期内未经双方协商同意不能私自改造房屋；6年后房租应随当时市价调节增加，在同等条件下，乙方(陈医生)有优先权利重签协议继续租用”等内容，林某表示如果没有旧改征收是可以给诊所方面继续租用的，但现在是特殊情况。

负责爱联社区A区旧改的锦×公司负责人余先生告诉记者，他们是在2007年介入该片区旧改的，该片区将打造成一个商业综合体，上述诊所在旧改范围内。他们认为拆迁程序是先与房东林某谈判，再由房东跟租户谈，他们已经与房东达成协议，租户关系由房东处理，理由是租赁合同在今年2月10日到期。

焦点2

拆迁赔偿要不要与租户谈？

诊所陈医生投诉，在旧改拆迁过程中，相关方采取停水停电、砸店、砌围墙、堵塞交通、夜袭、损坏地基等方式影响租户经营，损害商户利益，拆迁只和房东谈，不直接和租户商户谈，导致租户经营权、生命财产权得不到保障。

旧改拆迁赔偿，是否只与房东谈，要不要与租户谈？

对此开发商余先生称，其他旧改项目中都是单向谈判，只跟房东谈，没规定一定有义务与租户谈。如果合同未到期，可与租户谈，但只按未到期的租金来赔；如果合同到期了，就不与租户谈。“目前商业拆迁尚无明确参考文件，只能参照政府161号文件。”余先生表示。

按照“合同未到期可与租户谈”这一逻辑，那么另外一个问题便产生了。据了解，在去年下半年时，开发商已经就诊所拆迁与房东林某进行了谈判，当时诊所租户陈医生的合同明显未到期，开发商为何不与租户陈医生谈判赔偿损失呢？

对此，诊所陈医生称，去年12月在龙城街道城市更新办的协调下，他们曾委托律师与开发商商谈拆迁赔偿事宜，并强烈要求开发商直接与诊所商谈拆迁赔偿，可不知何故，开发商一拖再拖，到今年2月份，房东突然说房子已卖给开发商，要他们强制搬迁。

开发商余先生表示，2008年、2009年当时他们与爱联村集体谈判，随后调查摸底测量等工作在2010年开始，周边就已经拆了大片房子，拆迁谈判从去年底就开始了，到今年元旦前后正式谈判，此时确实尚未涉及租户问题，也不应该涉及，因为房东在今年3月签订协议时答应自行解决租户问题。

焦点3

“要不是因为开发商要旧改，我的诊所会一直在这里经营下去，现在要我说搬走就搬走，一分钱也不赔偿，无论如何我都无法理解。”陈医生说，称旁边一个小店都获赔了10多万元，她也找过开发商，开放商称钱已经补给房东林某，但林某称一分钱未给。陈医生还告诉记者，周边诊所如横岗的门诊、龙岗的门诊都获得赔偿，开发商方面应该参照周边赔偿标准。

房东林某始终认为双方合同已经到期，就没有任何赔偿，只同意免除两个月租金(每月租金1万元)，给予1.8余万元的搬迁费，同时等诊所搬走清空房子后，才退还租户3.5万元租金。

对此开发商余先生表示，合同到期就不能赔偿了，当时房东林某同意给3个月缓冲期，让诊所另外找地方，并同意退押金，但诊所不同意并带了律师找我们开发商谈，开出了一个数额较大的赔偿方案，我们根本无法接受。“我们与房东林某谈了三次，就签了赔偿协议，主要赔偿方式是物业交换，现在诊所所在楼是700平米，交换后返还的面积是680平米，此外还给了一点点搬迁费，房东称租户诊所问题由他自己解决。”余先生称，他们开发商公司与房东林某约定，4月30日要交楼，否则拖延一天要缴违约金5000元，到现在8月份已经过去3个月，违约金可能已经达到30多万元，这也是房东林某急于清空楼房让诊所搬迁的原因。

对于陈医生所称旁边一个小店都获赔10多万元，开发商余先生解释，对方小店合同是2004年到期，他们只赔偿了数万元租金，并没有10多万元。至于其他门诊的赔偿清空，也只是个案，拿来不具参考价值。

焦点4

装修办证隐性损失怎么办？

据诊所陈医生反映，他们开办诊所6年多来一直承担所租房屋的所有费用，包括内外装修、房屋维修、税金等，特别是由于门诊部变更经营地址审批程序相当复杂，选址相当困难，需要专家评审，有严格的距离限制，装修有特殊要求，尤其是其中一些隐性成本无法估算，所以一旦拆迁将出现较大损失。他们要求政府主导责令开发商尽快与诊所商谈拆迁赔偿事宜；给予法律允许的较长时间搬迁期，期间保证正常经营、生活；政府协助办理选址、变更经营地址手续、迁牌手续，他们希望文明和谐合法拆迁，合理赔偿。

旧改与其损失有无必然因果关系？特殊装修、办证费损失怎么办？开发商余先生称，该区域旧改也是政府主导的，根据政策，也要尊重市场原则，如不是他们来开发，也会有别的开发商来开发，政府应该有责任来处理上述问题。

余先生表示，他们作为开发商愿意配合业主来谈这个问题，包括理解其经营损失、审批办证中的隐性支出损失，他们也曾托人带过话，看双方能否坐下来好好谈，只要是在合理范围，房东林某出一点，开发商出一点，关键是双方谈判诉求合不合理。“我们将充分尊重个体意见，尊重私有财产受保护。”

焦点5

砌墙、断水电逼迁妥否？

据诊所陈医生反映：去年12月，诊所周边突然被砌了2米多高的围墙，一批社会闲杂人员到门诊驱赶医生和患者，并将建筑垃圾堆在门诊门口，周末、中午、下班后、凌晨常有拆房行动；今年3月22日凌晨4时许，几十人围堵各路口，对诊所旁一栋共墙的楼进行拆除，门诊员工惊醒并拍照时被抢去手机，后致使诊所墙体开裂、招牌受损；3月23日，有人派铲车强烈撞击诊所墙体，有员工与患者被吓哭，药品损毁；4月2日，有人在离诊所1米的地方挖了几米深的大坑，导致诊所地基受损，变成危房；7月27日清早，诊所旁边突然来了一伙人，拉了一车砖头，准备将最后的口子也封住，将诊所彻底围住，陈医生奋力反抗，双方发生肢体冲突，各有受伤；其间诊所多次被断水断电。

对于为何要将诊所砌墙围住，房东林某称是怕诊所变危楼倒塌，所以要围起来。而对于断水断电，林某称合同到期要拆，但租户不肯走他只好出此办法。

对于为何要砌墙，开发商负责人表示正在进行拆迁，考虑行人穿行，担心老人小孩摔伤，鉴于安全隐患的问题才决定砌墙的。申请停水停电后，诊所又私自接水电，后房东自己去拆了水电表。选择凌晨4时拆房主要怕引起冲突，因为白天人多不好拆。

截至目前，该诊所依旧在经营中，经过有关方面的介入，各方面在冲突上有所节制。据开发商余先生透露，目前爱联社区A区旧改拆迁已完成80%，今年底力争完成拆迁办理手续动工。但面对变化莫测的商业楼盘行情以及目前的拆迁进展形势，他也没完全把握实现上述目标。