上海房价会跌吗 地王频出引房价再涨担忧

2013/06/04 17:21:00来源:房天下 浏览量(7127)

[摘要]判断上海未来的房价走势,业内人士认为市中心区域内,由于地段价值的存在,物业价格变现强劲一些; 而外围区域内,大多数楼盘可能维持现价,但少量楼盘会以促销手段来实行“暗降价”。

判断上海未来的房价走势,业内人士认为市中心区域内,由于地段价值的存在,物业价格变现强劲一些; 而外围区域内,大多数楼盘可能维持现价,但少量楼盘会以促销手段来实行“暗降价”。

上海的房价究竟下跌没有?近日,关于上海房价涨跌的纷争再次响起,事情缘自上海社会科学院新近完成的一份研究报告,这份报告显示,上海房价在连续6年持续上涨后首次出现下跌,2006年均价跌幅为0.5%。

但是这种说法却和一些业内人士以及市民的切身感受有明显的区别。一些接受采访的房产中介人士表示,近期上海市区内的二手房价仍然维持小幅上涨态势,而且部分品质不错的二手房还供不应求。而在新房市场上,近期又出现了排队抢购的景象,这些似乎都与房价下跌的数据统计挂不上钩。

那么,上海的房价到底是怎样一番情形呢?记者对此进行了实地探访,希望得到确切的答案。

房价跌了吗?

武先生从合肥来上海工作已有4年多时间了,他的买房愿望至今还没有实现。2005年初,他差不多攒够了一套小面积二手房的首付款,正在寻找房源时,恰逢国家对房地产市场进行宏观调控,跟绝大多数购房者一样,武先生也希望房价在宏观调控的作用下能够回调一些,于是,他暂时取消了买房的打算。

2年过去了,除了少数价格过高的楼盘价位有所回调之外,房价普遍下跌的景象并未在他面前出现过。在这期间,也曾经有一些楼盘在开盘时引起购房者的抢购,甚至有通宵排队预定房源的情形,但这并非因为降价而引起。

有时候,他也在报纸上看到了一些低价楼盘的广告,但是每当他兴冲冲地赶到现场时,看到的结果往往让他大失所望,因为所有低价楼盘都分布在上海的外环线以外,如宝山区、闵行区甚至松江、奉贤,这对他来说,毫无用处。

虽然官方公布的数据显示,上海的房价在宏观调控以来出现了下跌,但是武先生从市场那里得到的信息显示,房价并未出现明显回落的迹象。“也许我看到的有限,但是我所看到的楼盘,价格均未下跌过。相反,有些楼盘价格还稍稍有些上涨。”他有些无奈地说。

武先生表示还会继续关注房价的变化,因为对他来说,至今没有找到合适的房源,买房的愿望尚未实现。

统计数据口径不一

围绕上海房价的数据很多,所反映的信息也有所不同。

在今年年初出自上海统计局的统计数据显示,上海去年房屋销售价格下降了1.3%,其中商品住宅的销售价格下降了3.2%。但是统计局公布的另外一个数字所表达的信息却表明房价是上涨的,即2006年平均销售价格7038元/平方米,比2005年增加了340元/平方米。从后面的数据可以看出,上海的房价还处于上涨通道内。

而对于上海去年销售价格下降1.3%的说法,有业内人士认为这不能反映市场的真实情况,这个数据的来源存在一定的偶然性,因为数据样本只是选择少数几个有代表性的楼盘,与市场实际情况可能存在着一定的误差。

还有,来自国家统计局与发改委对全国70个大中型城市房价的监测数据显示,截至到2006年12月,上海新建商品房销售价格微跌,跌幅为0.1%。值得玩味的是,时间仅过去两个月,今年2月份的数据显示,上海新建商品房销售价格微涨0.1%。

来自民间的统计数据却与房价下降的结论相反,如近期由上海易居房地产研究院于今年3月初发布的《2006年上海房地产发展实证数据》则显示,2006年上海商品房均价的涨幅在4%左右,2005年度的涨幅则超过20%。

单从这些通过各种途径披露出的数据来看,也许会让读者感到迷惑,上海的房价到底是一番什么样的情形呢?

不同区域涨跌互现

上海房价到底是怎样一回事呢?在这众说纷纭的背后,真相到底是怎样的呢?记者通过分布在上海各个区域内具体楼盘价格走势的调查发现,市中心核心区域内的价格仍在持续走高,而价格出现下降的主要是地处上海城郊边缘的楼盘。

记者实地考察的结果显示,在上海的中环线和内环线以内,房价表现得异常坚挺,即使有极个别价格虚高的楼盘在调控初期价位出现过短暂波动,但目前早已重新踏入正常发展轨道。

上海德佑地产静安分行负责人刘伍洋在接受记者采访时表示,虽然宏观调控持续了2年时间,但是他所在的静安区内,却鲜有价格下跌的楼盘。刘伍洋一直在静安区内从事房产经纪,对区域内的房地产市场了如指掌。

在谈到静安区内房价走势时,刘伍洋明确表示,附近的房价就从来没有下跌过。他举例说,在2005年6月,也就是国家对房地产调控政策密集出台的初期,位于北京西路758弄的国际丽都城均价约24000元/平方米,而宏观调控经历了2年之后的今天,国际丽都城的价位已经达到29000~33000元/平方米,上涨幅度在20%~38%之间。“现在只要国际丽都城有房源抛出,便会有人接盘,尤其是顶楼复式房源,价格即使达到惊人的35000元/平方米,还是有人愿意买。”

据刘伍洋介绍,在静安区内,还有中凯城市之光、静安枫景等高档楼盘也是如此,价格异常坚挺,而且很受购房者欢迎。

而对于此前价格曾经出现过波动的楼盘,目前价格也出现了不同程度的回升。如位于上海卢湾区世博板块内的耀江花园,据附近的中介介绍,在国家采取调控政策之初,曾有少量急于抛售的房源价格一度跌至15000元/平方米。但是从2006年初便稳住了阵脚,从此价格一路走稳,到目前为止,出自该楼盘内的二手房源价格普遍超过22000元/平方米,超过30000元/平方米的房源也不少见。

上海中环线附近是最受自住者欢迎的区域,自然会引起更多的人关注。记者发现位于中环线附近的楼盘价位也比较坚挺,如大华板块内的梧桐城邦,在2005年8月开盘时,均价为7700元/平方米,而目前在售的房源均价已经上涨至8300元/平方米。位于闵行区顾戴路板块内的万源城,均价为10000元/平方米,这要比相距仅一站路的江南星城一年半以前的开盘价高出1800元/平方米,即便如此,开盘时仍然有人排队抢购房源,似乎又回到了调控之前。

当然,位于上海外环线以外区域内的房价,的确出现了不同程度的回调,至今还没有回到原有水平。如位于闵行区老闵行板块内的夏朵小城,调控之前销售价曾一度达到5700元/平方米,而现在尚在5200元/平方米左右徘徊; 位于莘闵板块内的上海康城,调控初期均价曾达到6600元/平方米,而现在的均价约5500元/平方米,与最高点还有一定的距离。

未来有望理性走稳

从目前来看,上海房地产市场已由 逐渐回归于理性,这已充分显示了有关方面的努力和调控的成效。如果对现状做一个判断,记者的看法是总体稳步发展,但是局部区域内有异动。

所谓总体稳步发展,记者认为在上海的中环线以内,甚至范围还可以扩大一些,移至外环线以内,房价在经历了短暂的波动之后,便重新回复到理性发展的轨道中来。理性发展主要表现在上涨幅度不大。

我们还可以通过市场供需对比,来引证上海房地产市场趋于平稳。上海易居房地产研究院的数据表明,2006年商品房市场供应量为2794万平方米,比2005年下降7.5%,近四年来首次回落到3000万平方米以内,而2006年全市商品房成交量为2601万平方米,比2005年大幅回升了18%。市场供求关系由2005年宏观调控后的供过于求(1: 0.73)转为供求基本平衡(1: 0.93)。

局部有异动,是指外环线以外的区域,由于此前房价上涨过快,积累了不少泡沫,因此在宏观调控中房价泡沫破灭之后,目前正处在理性恢复期,其具体表现为房价为大众所接受,但是上涨幅度很小。

判断未来房价走势,业内人士认为上海市中心区域内,由于地段价值的存在,物业价格会比较坚挺; 而外围区域内,大多数楼盘可能维持现价,少量楼盘可能会以促销手段来实行“暗降价”。

地王频出引房价再涨担忧:面粉涨面包能不涨吗

5月底,一线城市的土地市场为楼市平添了几分热度。随着北京、上海、广州等地多个地块高溢价成交,“地王”再次成为人们热炒的话题。面对高压的调控态势,是什么坚定了开发企业拿地的决心,高企的地价会不会成为房价再涨的前奏?

一线城市频频上演抢地大战

5月22日,北京大兴区三宗经营性土地公开挂牌出让,成交金额达到35.22亿元,创下“国五条”出台以后北京单日土地成交价格的新高。

一天之后,广州白云区、海珠区又分别以接近8亿元和24.6亿元的价格拍出两块住宅用地,在去除配建的保障性住房面积之后,两块土地的楼面价分别达到了每平方米2.4万元和3.5万元。

5月29日,上海长宁区新华路街道71街坊地块以46亿元的成交价刷新了上海今年以来的总价“地王”记录。20天前,浦东新区上海世博会地区两幅地块的楼面单价相继刷新上海年内单价“地王”,甚至以每平方米40079元的价格创下上海三年以来的楼面地价新高。

5月30日,北京世纪鸿房地产开发有限责任公司以10.4亿元的代价,竞得北京市通州区台湖镇一地块,楼面地价达到每平方米13601元。值得一提的是,就在4月份之前,该区域地价不过每平方米五六千元,在售商品房价格也不过每平方米13000元左右;而到了5月底,最高出让地价已达到了每平方米1.9万元,上涨3倍以上。

“地王”背后谁是推手?

事实上,土地市场的火热并非仅止于一线城市,也并非从5月才露端倪。根据中原地产研究中心统计的数据:2013年前5个月(截至30日),全国13个一、二线城市,包括北京、上海、广州、深圳、天津、重庆、成都、武汉、长春、南京、杭州、苏州、长沙等,合计土地出让金高达3067.66亿元,相比2012年同期的1364亿元上涨幅度达到了125%。其中,北京为617.9亿元,上海为515.亿元,而在2012年同期,该数字均在120亿-130亿元。

在年初中央再次出手严控楼市的背景下,土地市场为何“逆势上扬”?

“面包卖得快,自然需要买面粉补库存。”上海业内人士接受新华社记者采访时这样比喻,随着去年年中以来房地产市场成交量不断走高,房地产去库存程度加大,房地产企业已经到了购买土地布局新市场的周期。

各大房企资金面缓解也为你追我赶、竞相买地提供了强有力的物质保障。中原地产市场研究总监张大伟告诉记者,中原地产研究中心跟踪的国内10大标杆房企今年以来的融资额已达380亿元,而2012年全年融资总额为413亿元。

比资金更为重要的助涨因素还是房企对市场预期的转变。

“各地‘国五条’细则落地的力度不一,除北京外,大部分城市目前执行的政策与国五条出台前差别不大。导致整体市场依然在延续之前的热度。这也增强了房企看好后市的预期。”张大伟说。

此外,地方政府的“土地财政”冲动依旧在发挥着作用。“尤其是在宏观经济面出现回落的背景下,地方政府的卖地冲动更大,而且会放出很多优质地块以激活市场。”业内人士说。

地市暖会否再引楼市热?

“面粉涨了,面包能不涨价吗?”

人们对于土地市场持续升温的疑虑,依旧源自对未来房价的担忧。根据以往的经验,土地市场的持续火热往往是房地产市场升温的前奏。

“整体来说,当下楼市量价均居于高位,而开发商的资金情况明显好于往年,在这种情况下调控楼市的难度明显加大。”在张大伟看来,目前土地市场传递出的信息显示,“市场存在着 的风险。”

不过,并非所有人都担心目前的地市会带热未来的楼市。

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