沈阳二手房买卖按揭合同及流程必知要素

在二手房买卖中，合同是十分重要的，那么，沈阳二手房买卖流程以及在签订二手房买卖按揭合同需要注意哪些问题？本文为您详细解答：

1本地人买二手房有哪些政策？

对本市户籍居民家庭：在本市已拥有2套住房的不可以再购买住房了；本地人在本市以家庭为单位有两套或以上私产房的，不得再购买私产房；以家庭为单位，贷过两次款的不能再次贷款；公积金必须在本地连续缴存在1年以上才能使用。

自2010年10月1日起，个人购买首套普通住房契税将下调，对出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税；对个人购买普通住房，且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同)唯一住房的，减半征收契税；对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税

2外地人购二手房有何政策？

对非本市户籍居民家庭：在本市没有住房且在办理房地产权属转移登记时能够提供累计1年以上(含1年)在本市缴纳个人所得税纳税证明或社会保险证明的可在本市范围内购买1套住房。

办理天津蓝印户口注意事项：一是您购买的住房必须为一手新房，一次性付款，大产权。二是您必须在您去公安局户籍处蓝印办公室进行备案之前，拿到您所购买房屋的产权证、契税完税票、购房发票、公共维修基金收据。三是您如果有两个或以上的孩子，除第一胎外，必须提供准生证，如果是计划外超生的需要提供罚款证明，如果以上两样都不能提供的，则需要做DNA亲子鉴定。四是您购买的住房只能够办理您自己家一户的蓝印户口。五是如果您和家人不在一个户口本上，需到您户籍所在地的派出所办理户籍证明。

3二手房买卖有哪些流程？

1、买方了解房屋整体现状及产权状况，要求卖方提供合法的证件，包括房屋所有权证书、身份证件及其他证件。

2、买方交纳购房定金，买卖双方签订房屋买卖合同，至少一式三份。

3、买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。

4、缴纳税费。

5、办理产权转移过户手续。

6、在与卖方签订完房屋买卖合同后到贷款银行办理贷款手续，银行审核买方的资信，对双方欲交易的房屋进行评估，以确定买方的贷款额度，然后批准买方的贷款，银行将贷款一次性发放。

7、买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。

4买卖二手房手续费是多少？

房子是否过五年其税费是有区别的。一般的情况购买二手房：

一、买房人应缴纳税费：

1、 契税：根据首套不同面积情况，缴纳房款的1%或3%

2、 印花税：房款的0.05%

3、 交易费：3元/平方米

4、 土地出让金：房款的1%

5、 权属登记费及取证费：一般情况是在200元内。

二、 卖房人应缴纳税费：

1、 交易费：3元/平方米

2、 印花税：房款的0.05%

3、 营业税：全额的5.5%(房产证未满5年的)

4、 个人所得税：房产交易盈利部分的20%或者房款的1%(房产证满5年且是唯一住房的可以免除)

中介费：房款的2%(买卖双方各1%)

5购买二手房要注意什么？

1、核实卖方的身份。

2、到房管局查验卖方的房产证。

3、如通过房屋中介购房，购房者要选择正规的、有一定信誉度的中介机构。

4、仔细核对卖方身份证与房产证上的房屋所有人是否一致，原则上是一个字也不能错。

5、如购买公房，须了解所购公房是成本价还是标准价，标准价购买的公房在出让时须按成本价补足费用。

6、如果所购房屋是已购公房或经济适用房，还须卖房人提供政府部门对其上市交易的批准书。

7、已列入拆迁公告范围的房屋或被国家征用的房屋；被人民法院或行政机关依法查封的房屋；属违法或违章建筑的房屋；存在产权争议的房屋。以上房屋不能买。

8、审查房屋质量及其配套主设施。

9、关键性承诺应体现在买卖合同中。

6什么是二手房评估价？

指导价是一个范围，也就是评估价的上限和下限，是政府根据周边的市场行情给出的意见。过户时税费及贷款额度都是根据评估价算的。成交价一般要高于评估价。2012年二手房指导价提高之后，不满5年的房屋与指导价格无关，都会交营业税，与提高指导价格无关，与提高评估价格有关。评估价是专门的评估公司给出的签订协议即需要缴税的价格。

如果评估的价格和成交价一致，还是按指导价缴税。指导价、容积率、144平方米都是影响营业税的指标。没过5年的房子不考虑指导价的问题，是全额营业税。过5年的房子，指导价以下且容积率大于1.0、144平方米以下的房子，可以免征营业税，否则将有差额营业税。低于指导价的话就是普通住宅，第一次购房契税1%土地出让金1%，第二次购房契税3%土地让出1%。

7如何看房型、小区、容积率？

购买二手房首先是地理位置的需求占主导，在指定的范围内，选择小区是关键。每个小区都有他在房管局的特定指导价格。由于建筑年限的不同，房型的结构也不相同。越新的小区，房型面积越大。比如您手中的钱不是很多，想买个60至70万元的两室，那只能买50至60平方米的小两室。最近的新房面积50-60基本都是独单，所以要购买的二手房屋房龄会出现在20年以上的俗称刀把偏单。70平方米的两室户型是两室夹厅的户型，房龄大约15年上下。容积率是指小区建筑面积除以小区整体占地面积。一般的都大于1.0容积率，是指一个小区的总建筑面积与用地面积的比率。对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过2，绿地率应不低于30%。

8公积金对二手房有何影响？

公积金贷款的调整使得运用公积金贷款的首套购房者逐渐增多，与政策调整前相比大概上涨10%，贷款额度增加，这样，选购房子的范围就会更广一些。目前，市住房公积金管理中心执行的政策是“职工家庭(包括职工、配偶及未成年子女)贷款购买首套住房(包括商品住房、限价商品住房、定向安置经济适用住房、定向销售经济适用住房或私产住房)，且所购住房建筑面积在90平方米(含90平方米)以下的，贷款额度不超过所购房屋价格的80%，所购住房建筑面积超过90平方米，贷款额度不超过所购房屋价格的70%，一些满足购房条件的购房者可以申请首套住房首付两成的优惠，不管是商品房还是二手房都适用。”

9买卖二手房有哪些误区？

很多人认为新房比二手房要好，特别是新房的价格低于二手房的价格时，多数人会选择新房。很多人忽略了二手房的配套设施、交通条件、居住方便程度都比新房更加完善，特别是一些房屋自带装修，可以随时入住，不用像期房一样等待时间较长。其次是买涨不买跌的传统观念，因此错过了购买二手房的最佳时机，也许每一套房子都不是最好的，但也许有一套是最适合你的，错过了没有卖后悔药的。卖方也是一样，错过这个价格再卖也许就错过了卖房的最好时机。还有就是不要认为找一个买过房的人就能当你的军师，他们只能是帮你一起划价的，不能真正做主到底此房该不该买，如果别人和你想法不同，也许他的建议往往是这场谈判失败的原因。

10如何签订二手房买卖合同？

签订前，购房者一定要对售房者有较为全面的了解。首先查看产权所有人的身份证件，房屋产权证上的产权所有人是一位还是几位？如果是几位共有，则共有人是否全部同意，在签订房产买卖合同时，要全部到场。如不能到场，需出具经过公证的委托书及代理人身份证件，由委托代理人替其签章。其次，对即将进行交易的房产进行必要的了解，该房产是否已设定抵押？如果该房产已设定抵押，那么抵押方即为售房者，抵押权人就是售房者将该房产抵押的第三方即某人、某公司或某银行，受让人就是购房者。这个规定的意思也就是售房者已将该房产抵押给第三方，在转让该房产时，并未通知第三方或未告知购房者此房已设定抵押，那么转让行为无效。最后，了解该房产是否已设定租赁。

11只公证而不过户可行吗？

房屋公证有很多种，比如继承、租赁、买卖等，二手房屋交易公证即房屋买卖公证，是证明买卖双方有买卖关系事实，合同体现了双方的真实意愿。经由中介来办理二手房公证其实是一个委托公证，是公证委托方授权给受委托方代办某些手续，比如卖房者委托中介帮助他卖房，并就此签订了协议，公证处对这个协议进行公证，但这两种公证都不是对房屋产权转移进行公证。事实上，这种做法并不保险，对房屋交易也没有保障。我国规定不动产权是登记注册制，没有产权证，就仍没有所有权。所以，做了房屋公证后，房子还是卖房者的。中介很可能在公证之后，撤销委托书或补办房产证。建议购房者买二手房时还是直接过户比较保险，不要一味贪图便宜，办理房屋公证后，房屋产权仍处于不稳定状态，买房者承担着很大的风险。

12交定金应该注意什么？

1、了解该套“二手房”是否属于允许出售的房屋。因为公有住房“房改”售房时，有些单位还保留有优先收购权。

2、了解房屋所有权是否真实、完整、可靠。房屋所有权人是否与他人拥有“共有权”关系，房屋有无其他债权、债务纠纷。一定要由卖方出示、提供合法的“房屋所有权证”。

3、了解所购“二手房”的准确建筑面积。

4、了解购买“二手房”的程序。购买“二手房”买卖双方必须要签订《房屋买卖合同》，并到房屋所在区市场交易管理部门办理已购住房出售登记、过户和缴纳国家规定的税费手续。

5、了解屋内设施的交验细节。

6、明确付款方式。签订购房合同中，必须注意付款方式的每一个环节。

7、交房时间。

8、违约责任。