过来人深圳购买地产的经验之谈 实用

小编问了一位在深圳购买地产的经验人士，听他来讲讲深圳地产那些事儿。

1、深圳是一座、医疗等资源极度不均衡的城市，好的集中在几个地方，往往是政府所在地。整体来说关内的资源好于关外，老区的资源好于新区。

2、很多人不理解为什么要买，这是因为深圳的中考录取率仅有50%左右，而高考本科录取率平均高达90%。也就是说，深圳对于小朋友的塞选跟我们之前在内地不一样，他是通过中考决定了小朋友未来的发展。也许有家长会说，小孩只要学习努力就可以了，无论在哪里都能成才。这点我承认是对的，到哪里都要努力才行，否则即使在好的也跟不上。但好的大的好处在于学风抓的紧，老师能力强。（以八大名校为例，特级教师人数就比普通的公立多出一大截）。3、大家会问，和房子有啥关系，其实关系很大。

2013年深圳开始逐步采取锁定政策，该政策的初衷是好的，学习美国让孩子就近，不能。该政策的核心内容是：重点的按积分来判定是否能，将生源分为A类（有深户且有房，房和深户都在规定的内），B类（有深户且有房，房在规定的内，但户口不在内），C类（有深户无房，租住在内），D类（无深户无房，租住在内），并且强调某些重点紧张，恕不接受CD类生源，或者有的区说得客气点，说CD类生源须接受调剂，意思都一样，就是你没房别想上好！这样一来，家长们挤破脑袋在好的买房，而且政策上规定，每在多住一个月，就多0.1个积分，意思是你别想读书了临时买个房子凑，必须住上一段时间才行。大家会想，那我们合起来一起买房呢，回头一起用就是了，呵呵，政府是不会让你钻这个空子，很多区局规定了，一套房子只有一个和一个，锁定6年，锁定3年，也就是说一个人用了，另外一个人就别想用了，要用就等这个人用完6年再说。所以不买房想在深圳读好的基本没啥希望。

4、拿着2014、2015年深圳市中考表，发现之间录取率差异极大，好的如四大名校基本70%-90%的录取率，第二档次的名校（如翠园、红岭、宝安这些有自己高中部的名校）大概30%-50%的录取率，并且大部分培养和招募自己初中的生源。然后再次则是第三档次的公立（比如松泉、北环、布心等）这些大概就是5%--15%左右的录取率，这些初中没有高中部，需要调剂到各个高中。第四档次的更多，录取率0--4%左右，很多录取率都是0。我曾经去一所不怎么出名的去实地考察过，发现周围有学生逃学出来抽烟，学风很差。试想，如果是这样的环境让宝宝去读，难免不会学坏（当然，这个问题仁者见仁智者见智，有些人觉得环境影响没那么大），即便不学坏，录取率为0数字是现实的，说白了就是师资力量还不够。

5、有家长会说，我的小孩即使没有，可以去读私立。其实，深圳很多私立真的很不错，比如百合，耀华实验等，这些的都高。但问题是，私立不跟绑定，只按成绩来。于是很多时候，看到那些家长们为了让小孩挤进这些拼命努力，为了加分又是特长班，又是奥数，弄得小孩每天累得要死。说白了，拼不了地段，那就必须拼能力，我邻居有一个小孩就是这样，为了考上好，先是上舞蹈班，又是绘画班，还要搞奥数，几乎没有玩耍的时间，时间都在学着学那，只是为了进一个好点的高中。

6、初中的重要性高于，因为初中面临这中考压力，基本是就近，当然打好基础，初中会更轻松一些。如果初中和只能二选一，那就选择初中的舍弃。

基于以上的认识，我开始在深圳范围内寻找。我先把的重点一个一个在地图上标记出来，然后到罗湖区、福田区、宝安区局的基础科（宝安查不到，去论坛跟网友大概圈定的一个区域。南山没有去查，因为感觉南山的非都很恐怖了，加位估计7-8万一平，连查都懒得去查了。）去找锁定范围图。查完之后，再到各个房网去查周围小区，以及房价。经过1个多月的反复比对，我得出以下结论：

1、深圳名校分别是（我是以多年八大录取率以及各论坛综合口碑作为基础，仅代表个人主观意见，并且不包含私立）：深圳试验、深圳、深圳、深圳（以上统称深圳四大，基本上属于深圳乃至全国好的）；第二梯队：翠园、宝安、红岭、福田、育才、南山第二等

2、深圳好的几个（未把一些重点完全考虑进去）：百花（集中了深圳实验、初中和高中，荔园、百花一大堆名校，这个是深圳的，房价高达7、8万一平，而且很多都是80-90年代的老楼）；红岭（红岭初中部以及园岭外国语等，挨着百花，房价也高达6-7万一平）；石厦（福田区政府所在地，红岭石厦以及益强都是名校，均价5-6万一平）；车公庙（深圳初中部，属于香蜜湖和车公庙，房价高达7-10万一平米）；竹子林（红岭竹子林，均价5-6万左右），田贝（深圳初中部+翠北，均价为5-8万）；怡景（翠园怡景校区+景贝，房价3-5万区间）；东晓（翠园东晓校区+布心+东晓，房价3-5万区间）；宝安（宝安+宝民+宝安，房价4-7万区间）；

3、综合上结论再缩小范围找的地段：宝安、南山基本涨得吓人，之前我较为关注的宝安碧涛居和宝雅花园，在15年3月之前3房买300-350万到了9月普遍450万左右业主还不愿意放盘出来。相对而言罗湖区资源较为丰富，房价没有随着深圳房价飙涨而涨太多，几个房价较为合理，如怡景和东晓均价都在3-5万之间；发现怡景和东晓都是翠园的所在地，而东晓校区成绩好于怡景校区，于是就开始在东晓里面找性价比较高的楼盘。

4、有一个点一定要注意，就是离千万别太远，如果处于边界状态很容易被调剂，或者因为修改而被划出。所以一定要紧挨。因此，远一点的东晓花园等小区就淘汰了。筛选下来后就剩下三个小区：阳光明居、今日家园、泰和花园（千万别找到东晓路以东，就一条街西边是翠园东晓，东边就变成了布心）。三个小区各有优点和缺点，今日家园房龄新，2002年左右的房子，但小区太小，电梯少，车位少，房子建得密密麻麻，不太宜居，但价格是三个小区中的，而且复式结构可改造 ；阳光明居社区很美，住起来很舒服，但均价较高，同样的三房比今日家园贵100万左右，偏贵；泰和花园房龄老，车位较为紧张，小区也较老，均价4万左右，三房价格超过400万。早的时候，我倾向于阳光明居的，无奈荷包钱不够用，于是选了今日家园的93平米复式楼。我朋友听闻我买了房子的这些思路，也于第二天立马在这个小区买了一套101平米的房子。

这套房子我满意，因为自己花了大量时间和精力去研究相关和房价，在这个过程习到了很多东西。这个上的很多事情就像路一样，走多了就成了路。