关于深圳按揭提前还款 深圳不收提前还贷违约金

关于深圳按揭提前还款 深圳不收提前还贷违约金

从2002年5月起，上海工商、农业、中国、建设、交通、招商、光大、上海等8家银行将逐步对住房贷款中提前还贷的行为收取一定比例的违约金。此消息于5月22日在深圳各家商业银行引起了广泛关注，但无一家银行表示将效仿此做法。

理由是住房信贷在我国尚属新兴业务，客户还是很稚嫩的，因此对客户不可太苛求。同时，深圳住房贷款者较其它地区年龄低，事业正处在上升期，要求提前还贷者较少，没有对银行形成压力。

提前还贷银行要受损失

提前还贷，不但被多数人认为是信誉良好表现的行为，而且还被不少人认为获利的是银行。但正如上海银行所说的那样，提前还贷将占用大量的银行人力资源，同时影响银行的整体利益。建设银行深圳市分行房地产金融业务部总经理文惠鹏也坦言，办理按揭的手续比较复杂，需要花费大量的人力物力，光办理合同就需几十元的成本。而当钱放出了，手续办好了，一旦要求提前还贷，就会打破银行的计划，受损失的就是银行。

记者就客户关心的不同还款方式所付利息不同，会导致提前还贷者可能多付利息的问题请教了银行。据介绍，无论采取等额或递减的还贷方式，都是将年限加当时的利息计算出贷款者在按揭期间该缴银行的贷款的本息，提前还款只要交付余下的本金即可，客户的负担都是一样的。但银行就要损失预期利息收入。假设客户向银行贷款人民币50万元，期限5年，每月等额还款，年利率4．77％，不考虑利率变化因素，如果他提前3年（即正常供款两年后）还清全部贷款，贷款银行要少收3年的贷款利息为23636．35元。

是否提前还贷凭客户意愿

招商银行深圳管理部风险控制部总经理助理余佩战介绍说，该行存在住房按揭客户提前还贷的现象，但总量不大。在这类业务中，一次性还清的较少，大多是提前部分还清。由于合同上有关于提前还贷的约定，但没有交纳违约金的规定，因此，如果按照合同，这种做法不算违约，银行允许提前还贷，也没有收取任何形式的违约金或利息补偿金。

至于什么样的客户需要提前还款，农业银行深圳市分行个人信贷处消费信贷科科长陈思忠分析，大多数的提前还贷者年龄偏大，预期将来收入将走下坡路。还有一类是理财观念较为传统，不敢冒险，一旦手上有钱就不愿欠债。据该行的观察，深圳的提前还贷者不多。陈思忠认为是由于深圳住房贷款群年龄处在30岁到40岁之间， 观念新，收入不断在增长。建设银行嘉华支行行长卢晓英女士说，提前还贷现象在建行女子银行二手楼按揭还不是太多，不到10％。这些客户或者因为经济上一时有了一次性还清贷款的能力，或者出于将房子贷款还清后转手 考虑。

正由于看到这种势头，银行对客户提前还贷用一种平常心来看待，一切凭客户意愿。陈思忠介绍，为了适应客户还款的不同需求，农业银行深圳市分行除等额还款、递减还款外，还将推出递增还款方式。

收取“违约金”是国际惯例

尽管深圳个人款余额超过了千亿元，占总贷款余额的30％左右，但各商业银行仍将此当作新兴业务看待，小心翼翼地培植这个市场。

人民银行深圳支行1998年颁发的《深圳市个人住房担保贷款管理试行办法》也明确规定：“借款人要求提前归还贷款的，应提前一个月向贷款人提出申请，按贷款人确定的提前还款日归还贷款剩余本金。贷款人不得对提前还款计收罚金。”

提前还款将来是否会收“违约金”？

余佩战认为，从国际银行业发展惯例来看，这笔费用是应该收的。外资银行对的提前还的贷款部分都要多收1～2个月的利息，作为利息补偿。

这种做法在国际上是一种惯例，中资银行就不行。国内居民没有同外资银行打交道，不了解别人的规定，没有比较，因此对国内银行看得太紧，实际上真的与外资银行打交道，别人该收的费用照收，你告也没办法。

现在，国内居民在接受金融服务方面还存在着两个观念上的误区：一是认为银行提供的服务不是产品，忽视了银行作为企业在提供服务时所产生的成本；二是认为银行是政府职能服务部门的一部分，习惯于享受免费服务。

事实上，商业银行不是政府职能部门，而是企业，也要在成本和之间作出权衡。银行提供的有偿服务是合理合法的，无偿服务是出于竞争的需要。无偿服务不是没有成本，而是从其他方面得到了补偿。

陈思忠也认为，现在不能收，是市场未成熟，人们的观念还跟不上。但加入WTO带来的冲击会使这种条件加速成熟，如是，深圳银行会水到渠成地与国际惯例靠拢。