保障房产权

“只能说《基本住房保障条例》草稿初步拟订，目前正征求内部和各地的反馈意见，草稿讨论后还涉及很多要修改的部分，最终出台将经历一个很长的过程。即使12月份提交国务院法制办，法制办还要征求各部委及各地意见，社会各方意见统一之后才能最终出台。”9月6日，住房和城乡建设部（以下简称“住建部”）一位不愿具名的官员表示，预计《基本住房保障条例》从草稿提交到最终出台，还要一到两年。

记者获悉，近期，住建部相关部门正在就《基本住房保障条例》草稿在昆明、大连等地相继召开座谈会，展开讨论，并征求意见。“从目前反馈的意见看，地方有的担忧缺乏执法手段，有的担忧缺乏执法依据，还存在很大争议。”上述住建部官员表示。

对于外界盛传草稿中拟强制保障房“产权共有”，上述官员表示，目前，“产权共有”争议比较大，内部意见也不统一，最终的定稿中是否会保留还不一定。

曲折立法路

住房保障的立法之路周折不断。2010年，住房保障法曾被列入国务院立法工作计划，但最终因种种条件不成熟而被搁置。随着2011年以来保障性安居工程建设任务的落实，保障房建设、分配方面面临的问题也逐渐凸显。住房保障法突进搁浅，转而将以行政性法规代之，因而，《基本住房保障条例》被寄予重望。

今年5月份，国务院办公厅向全国人大常委会办公厅转报住建部关于落实全国人大常委会对城镇保障性住房建设和管理工作情况报告审议意见的报告。报告中介绍，《基本住房保障条例》已列入国务院2012年立法计划，住建部正认真总结近几年各地住房保障工作的进展和经验，组织研究起草条例，并争取2012年上报国务院。该报告认为，住房保障是政府履行公共服务职责的一项重要内容，应当加强法制建设。考虑到我国区域发展水平差异很大，在《基本住房保障条例》中主要明确住房保障的目标、原则、范围、责任等，由地方政府根据本地实际，具体确定保障对象的收入标准、住房困难标准和保障标准。

住建部政策研究中心副主任王珏林在接受本报采访时表示，“现行的各种保障性住房建设文件虽有一定的效率，但是尚未形成法律和制度层面上的约束。在保障房方面，目前还存在政策边界不够清晰、利益调节和退出机制不够完善等诸多问题待解决。《基本住房保障条例》可以从法律层面对住房保障起到一定效果”。中国房地产研究会副会长顾云昌也认为，目前，基本住房保障法的立法条件还不成熟，一些思路尚未理清。所以，应先以《基本住房保障条例》这一法规形式推进，最终向住房保障法升级。

记者从住建部了解到，目前《基本住房保障条例》草稿总计9章75条，涵盖城镇、农村、军队住房保障三大领域，对住房保障责任、资金筹措、建设、管理、运营、退出、罚则等都进行了原则性规定。

“产权共有”争议较大

有消息透露，目前《基本住房保障条例》草稿中一个亮点是，拟订“所有购置型保障房，只要是政府投资建设的，购买人都要和政府按份共享产权”。

对此，业内有专家认为，保障房“产权共有”或将从制度层面规避谋利空间。在此之前，对于保障性住房的共有产权，政府并未有统一规定。地方政府一般采用满5年之后补缴综合地价款的方式，使购置型保障房（一般为经济适用房）获得上市交易资格。但由于房价上涨，房屋的增值部分远远超出保障房的购买原值和补缴的综合地价款，从而产生谋利空间。

“产权共有模式下，如果购置人一方有意出售保障房，只有两种选择：一是优先转让给共有产权人，也就是地方政府，其只能获得自己份额产权的变现，从而实现政府的优先回购权；二是向政府购买共有部分的产权来获得完全产权。这两种方式都能最大限度地制约保障性住房的谋利空间。”中国国际经济交流中心专家黄志龙接受媒体采访时说。

不过，上述住建部官员则表示，保障房“产权共有”问题是目前讨论中争议较大的问题之一，若不能达成一致，可能最终不会写入定稿中。“政策设计想要达到的状态是，实现经济适用房、公租房、廉租房的"可租、可售"产权共有模式，并非仅仅涉及经济适用房。但这一模式的实现，并非想象中那么简单。各地情况不一，地方政府是否能接受还是一个问题。”

也有业内人士担忧，若对公租房、廉租房实行可租可售的“产权共有”模式，可能会存在更大的寻租空间。相比经济适用房，公租房价格相对更便宜一些，假若购置人一方将自己所持有的部分产权卖掉，同样存在寻租的可能，甚至会出现更多问题。

目前，中央层面鼓励地方先行开展保障房的地方立法，地方层面也在逐步加大探索力度。

“上海去年3月份就开始试点经济适用房共有产权探索，做得也不错。”顾云昌告诉记者，上海的做法是政府占30%～40%的产权，60%～70%的产权归个人，如果5年后经适房上市转让时，住房保障机构将享有优先回购权，并规定住房保障机构和购房人按各自产权份额分配转让价款。

“上海探索"产权共有"模式也仅是在经济适用房层面上的探索，公租房、廉租房是否也会涉及产权共有，这其中牵涉的问题比较复杂。”一位业内人士表示，这也可能导致“产权共有”这一条最终不会列入《基本住房保障条例》的定稿中。