注意啦！二手房常见交房陷阱和注意事项

在一些城市，二手房的交易也是异常火热，其成交量甚至超过新房。但二手房的交易经常容易出现一些问题，有人买二手房没有看房产证而被熟人骗；有人看好的房子，搬家入住却发现原房主将装修的部分都打掉了；也有人买房子后，发现这屋里原来发生过凶杀案，是个凶宅；还有人买二手房，却要替原房主交付拖欠的物业费和水电费；更有人花高价购买的二手房教育地产却上不了对口的名校。总而言之，各种问题都有发生。那么购买二手房要注意哪些问题？如何防止自己掉入陷阱？

购买二手房要注意哪些问题：

1、土地使用权的年限

住宅的土地使用期限是70年，了解你所购买的房子剩余土地使用权年限，对房价有影响。

2、要核实房屋所有权人身份

房屋所有权证是所有权的标志，房屋所有权证上登记的所有人才是有权卖房的人，如果非本人卖房，则要有本人和代理人的身份证件及本人签署的授权委托书。好看原件，如果该房子是与其他人共同财产，应经过该人同意。

3、尚未取得房屋所有权证的房屋，无法办理过户手续，谨慎购买

卖方可能在自己未取得产权证前就想出售，这时虽然可以签订合同，甚至可以交房，但这种房屋无法过户，而原来预计取得产权证的时间未必真能按时取得，在此期间如果涉及政策变化，则会面临较大的风险。因此，建议大家尽量不要购买这类房产。

4、要核实房产性质，确认是否可以上市交易、是否有额外费用

商品房正常上市交易没有问题，但是经济适用房等其他性质的房产，上市交易可能会有年限限制，有些性质的房产甚至限制交易，或者交易时要交额外的费用。这些建议到房产证的发证机关核实清楚，且核实时好见原件，谨防不法分子用伪造的房产证、身份证进行诈骗，所以好是到房管部门亲自核实。

5、查看是否有私搭私建部分

是否有占用屋顶的平台、走廊的情况;或者屋内是否有搭建的小阁楼;是否改动过房屋的内、外部结构，如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间;阳台是不是房主自己封闭的，这牵涉到阳台面积应该怎么计算的问题。

6、有贷款或抵押的房子，要确保解押

很多二手房是有抵押贷款的，设定抵押的房产可以签约买卖，但没解押前不能过户。这种情况下，往往卖方需要买方的首付款来偿还贷款解押。交易时要设定条款，确保款项用于解押。否则卖方把房款挪作他用，买方即使起诉，也要先解决抵押问题才能过户。至于是否设定抵押或是否被法院查封保全，可以向房管登记部门核实。

7、户口问题和学区

户口制度是我国特色，购房时很多人不注意，结果购房后才发现前房主甚至前前前房主的户口没迁出去，可要求对方迁户口法院是没法受理和执行的。 很多教育地产是限制一套房中一定年限内孩子的入学数额的，有这方面需要一是要在合同中由卖方书面承诺，好亲自核实。

8、确认房屋的准确面积

包括建筑面积、使用面积和户内的实际面积;产权证上一般标明的是建筑面积;保险的办法自己亲自测量以下。

9、观察房屋的内部结构

要看装修是否有破坏房屋主体结构的安全隐患，房屋的设施设备是否齐全。户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点;管线是否太多或者走线不合理;天花板是否有渗水的痕迹，墙壁是否有裂纹或者脱皮等明显问题。 另外，可以在不同时间多次看房，观察采光情况。可以找楼下住户核实是否有漏水历史。

10、考核房屋的市政配套

打开水龙头观察水的质量、水压;打开电视看一看图像是否清楚，能收视多少个台的节目;确认房子的供电容量，避免出现夏天开不了空调的现象;观察户内、外电线是否有老化的现象;电话线的接通情况，是普通电话线还是ISDN电话线。煤气的接通情况，是否已经换用天然气;小区有无热水供应，或者房屋本身是否带有热水器;冬天暖气的供应以及费用的收取，暖气片数够不够，暖气温度够不够。

11、了解装修的状况

原房屋是否带装修，装修水平和程度如何，是不是需要全部打掉;了解住宅的内部结构图，包括管线的走向、承重墙的位置等，以便重新装修。

12、查验物业管理的水平

水、电、煤、暖的费用如何收取，是上门代收还是自己去缴，三表是否出户;观察电梯的品牌、速度及管理方式，观察公共楼道的整洁程度及布局;小区是否封闭，保安水平怎样，观察一下保安人员的数量和责任心;小区绿化工作如何，物业管理公司提供哪些服务。

13、追溯旧房的历史

哪一年盖的，还有多长时间的土地使用期限;哪些人住过，什么背景，是何种用途;是否发生过不好的事情，是否欠人钱或者发生过盗窃案;是否欠物业管理公司的费用，以及水、电、煤、暖的费用等。

14、约定违约责任

在合同中明确相应违约行为应该承担的责任是非常重要的，明确不按时付款、交房、过户按什么标准支付违约金，违约多长时间到什么程度，另一方有权提出解除合同，可以让合同双方都了解违约的成本，促成双方守约。

15、明确维修资金数额

交易双方在合同中通常会约定维修资金的结算方式，但有时只简单写“送”或“不送”，这就有可能在房屋交接时产生问题。因此，双方签合同时一定要明确维修资金的结算方式和结算数额。

16、房款和产权的交接

不要随便相信对方的信誉，先交钱再过户还是先过户再交钱是一个重要问题;可以考虑将房款押在一个双方都信得过的单位，如律师楼或信誉较好的代理公司处，等过户完成后，再将房款转入卖方的账户。

17、保证产权顺利过户

必须要经当地房屋土地管理局办理完产权才算完成过户手续。有代理公司、律师、公证的保证等等都不算是完成交易过程;从买房的角度来说，一定是产权过完户以后这套房才真正属于你，在此之前，卖方随时可以毁约。

以上就是购买二手房的一些常见陷阱和需要注意的事项。不少人在买房时觉得不以为然，应该不会这样，应该不会那样。但任何事情，还是多留意多注意，确保万无一失才好，这样住起来你也舒心、安心、放心。