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[摘要] 房屋租赁合同纠纷案件中装饰装修的处理,一直是实践中的热点和难点问题。在高人民法院公布《房屋租赁解释》前,如何处理承租人对房屋的装饰装修,缺少统一的裁判规则。
房屋租赁合同纠纷案件中装饰装修的处理,一直是实践中的热点和难点问题。在高人民法院公布《房屋租赁解释》前,如何处理承租人对房屋的装饰装修,缺少统一的裁判规则。《房屋租赁解释》根据房屋的装饰装修是否经出租人同意、租赁合同是否有效、装饰装修是否形成附合适用完全不同的处理规则:
1.承租人未经出租人同意装饰装修的费用,由承租人负担,出租人有权请求承租人恢复原状或者赔偿损失。
2. 承租人经出租人同意装饰装修,租赁合同无效时,未形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人;不同意利用的,可由承租人拆除。因拆除造 成房屋毁损的,承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人;不同意利用的,由双方各自按照导致合同无效的过错分 担现值损失。
3.承租人经出租人同意装饰装修,租赁期间届满或者合同解除时,除当事人另有约定外,未形成附合的装饰装修物,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的,承租人应当恢复原状。
4.承租人经出租人同意装饰装修,合同解除时,双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的,按照下列情形分别处理:
(一)因出租人违约导致合同解除,承租人有权请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失;
(二)因承租人违约导致合同解除,承租人无权请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失。但出租人同意利用的,应在利用价值范围内予以适当补偿;
(三)因双方违约导致合同解除,剩余租赁期内的装饰装修残值损失,由双方根据各自的过错承担相应的责任;
(四)因不可归责于双方的事由导致合同解除的,剩余租赁期内的装饰装修残值损失,由双方按照公平原则分担。
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