商铺租赁价格大跳水？之前月租150w降到90w？

很多人都知道四太太梁安琪在香港拥有多处房产，总价值约为400亿元。梁安琪堪称香港房姐，名下房产，写字楼，商铺很多。梁安琪也曾投资房地产公司，参与开发香港的房地产。

有一次，何猷君说，妈妈梁安琪是个很聪明的人，从来不卖游艇、劳斯莱斯等不保值的东西，资产都配置在房地产上。梁安琪把从何鸿燊身上挖来的钱，以及自己从公司分到的钱，全部用来在香港买房，2007年她花了20多亿在香港扫货，买了几十套房子。在梁安琪的名下，最昂贵的房产是香港一幢价值80亿美元的写字楼。

近十多年来，香港的房地产一直在上涨，梁安琪如此投资也没有错，她的许多房产也不少。然而这两年香港零售业遇到了大的挑战，房地产市场的情况非常糟糕。玩具业大王蔡志明此前一个月租九百万元的铺面，现在已降至五百万元。

最近梁安琪名下的一个铺子也一直没能出租。2009年，梁安琪花费3.8亿元购买了位于铜锣湾开超道12号地下至2层的商铺，总建筑面积约4600方尺。香港零售业的精髓在铜锣湾，世界上租金的罗素街就在铜锣湾，而著名的时代广场也在这里。那一年，梁安琪买了这个铺子，其实也挺好的。

由于那时香港商铺价格一直飙升，而且也不错。那时梁安琪把这铺子租给周生生，年租金是一百五十万元，一年的租金是一百八百万元，近5%。租金真是太高了。在香港，商铺的租金一般仅为3%左右。

但在此之前，周生生宣布不再续约，将关闭店铺。此后，梁安琪的铺子一直无法出租。此后梁安琪只能将铺子降租至每月90万元，但仍然租不出去。近来梁安琪实在无计可施，只好将铺子的租金降到了60万每月，这才被SASA租借出去。

若以租金计算，这间铺子的成交价也下跌了60%，那是当年梁安琪以3.8亿买下的，如今只剩1亿多元，梁安琪已经亏了2个亿。假如算上11年的租金收入，那么梁安琪大概能赚回1亿多元，也就是说，梁安琪亏损了几千万甚至更少。

以前中国人常说一铺三代，但现在这个时代已经过去了。不仅是路边摊，就连许多大型购物中心的商铺都已开始被租借。从去年开始，香港著名的时代广场就出现了LV关店现象，海港城的出租率开始下降。事实上，即便没有今天的特殊情况，实体零售也必然会下滑。

由于近几年来中国的电子商务发展非常迅速。在2012-2012赛季，王健林仍然和马云在网上和线下进行了对赌。那时马云说，线上虽然不能完全替代线下，但会基本替代线下。而王健林却坚持吃喝玩乐很多还得依赖线下。但现在想想，美团对于线下的衍生，完全改变了线下消费方式的陌生。

在20年间，王健林建造了300个万达广场，但现在，万达的估值甚至没有阿里巴巴的一半。在2014年，万达退出了香港市场，当时的市值超过了2千万美元。现在，万达的规模正在不断扩大，但其估值却在不断缩水。这样，王健林的身家就从2千多亿降至800多亿。

而阿里巴巴的市值则从2014年的2千多亿美元，增长到目前的7000多亿美元，总计逾60亿港币。目前万达只是阿里巴巴的一个零头。同时，马云的个人身家也比王健林高很多。

事实上，不仅梁安琪，香港的许多传统富豪都没有看到这股潮流。其实香港的电子商务发展并不像内地那么发达，不过未来内地的电子商务市场迟早会影响香港。届时，香港的实体零售一定会大幅下滑，租金下跌的租金将会下降，香港商铺的价值也一定会大幅下降。

此外，过去香港零售业也特别依赖内地游客，因为许多内地游客喜欢到香港购物，但随着国际电子商务的发展，更多的产品是直接通过海淘渠道进入内地，完全不用经过香港这个跳板。

假如梁安琪现在看透这一趋势，赶紧卖掉一些房产还来得及，如果再等十年，许多商铺估计都没人要了。在香港，房租早晚也会跌回深圳等城市的水平。