怎么买二手房划算 提前还贷找出路

今年以来央行已连续三次上调贷款利率，这意味着不少房贷客户需要在明年起为加息“买单”。部分有意购买二手房的消费者开始算一笔账，买房成本增加多少？如何买房才划算？

一年加息三次 二手房也不便宜

央行今年有三次加息(分别是2月9日、4月6日、7月7日)，房贷客户面临的利息负担不断加重，以贷款100万元，贷款期限20年为例，连续三次加息后，多支出的利息将超过9万元，上涨幅度超过10%。目前，五年期以上贷款基准利率已从今年初的6.40%上涨到7.05%，累计增加了0.65个百分点。

如果是100万元房贷，采取等额本息还款期限20年的方式，按年初6.40%的基准利率计算，月供为7396.98元，20 年累计支付利息775272.92元；如果以现在7.05%的基准利率计算，月供为7783.03元，20年累计支付利息867927.62元，加息前后 利息总负担相差92654.7元。

再加之，目前二手房主对市场持观望态度，不会轻易降价，一二手房价出现倒挂，很多一心想买二手房的购房者在算过这笔账后表示很为难。新婚不久的苏小姐就表示，为了买这套二手房他们夫妻费劲了脑筋，先扯证还是先买房，怎么算省钱，迟迟不能决定，终第三次加息跑在他们决定之前。

找出路提前还贷？

面对明年即将增加的月供，有的二手房客户为避免承担太多利息，希望提前还款，银行人士表示，“提前还款”有讲究，目前主要有三种情况：

一、优惠利率客户好不要提前还

假如一位客户之前签贷款合同时约定可以享受到7折优惠，那么即使按照经过今年三次加息后的五年以上贷款利率7.05%计算，折扣后的利率是4.935%， 这个利率低于目前五年定期存款利率5.5%，因此，同样的钱如果存在银行，所收到的利息会比支付贷款的利息高，出现这种“存贷利率倒挂”的情况，对客户来 讲就非常划算。毕竟现在要从银行获得贷款的难度越来越大，等你还完贷款临时又需要向银行借款时，可能就比较困难，成本也比较高。

二、非优惠利率客户可以提前还

提前还贷的目的是为了节省利息支出，因此贷款人在提前还贷时，必须从这个角度来衡量资金支出的合理性。对于没有享受到任何优惠利率的客户来讲，增加的月供的确不可小视，因此，银行人士建议，如果手头确实有一大笔闲置资金，且没有超过房贷基准利率的投资收益，可以考虑提前还贷。

三、等额本金还款客户提前还意义不大

贷款人在签定合同时，采用哪种还款方式，对利息的影响非常大。专业人士指出，如果采用的是等额本金还款法，且还款时间已 过了贷款总年限的三分之一，不建议提前还贷。因为等额本金还款法初期还款额较多，越往后月还款额越少，所以当还款年限已 过总年限的三分之一时，借款人已还了一半的利息，再选择提前 还贷的话，偿还的更多是本金，不能有效地节省利息支出。

另外，对于采用等额本息还款方式的借款人，且还款年数接近中期时，已不适宜提前还款。据介绍，等额本息还款是每月还款总额固定，其中还款本金递增，还款利息递减，也就是说借款人前期还的利息比重较大，本金比重较少。如果借款人到还款中期再选择提前还贷的话，已经偿还了大部分的利息，提前还款的部分则更多的 是本金，这种情况就不需要选择提前还贷。