详解不动产登记：关系到你买房的13个问题

关于旧证更换

1、Q：旧的房产证和国土证还有效吗？一定要换成“不动产权证书”吗？

A：新政启用后，以前的簿证继续有效，不动产机构应当按照“不变不换”的原则，权利不变动，簿证不更换。各地不得强制要求当事人更换不动产权证书和登记证明，不得增加企业和群众负担。

小编补充：换言之就是在接下来不动产权证亮相之后，人们手中原有的房产证和土地证仍然有效，只有发生房产交易，原先的两证才会“合一”，只要一直不交易，原先的两证就一直有效。

关于登记内容

2、Q：不动产登记，登记些什么？

A：共有10类：集体土地所有权；房屋等建筑物、构筑物所有权；森林、林木所有权；耕地、林地、草地等土地承包经营权；建设用地使用权；宅基地使用权；海域使用权；地役权；抵押权；法律规定需要登记的其他不动产权利。

关于登记地点

3、Q：启用新的不动产登记簿证，办证会不会不方便？去哪里办？

A：不会。不动产登记机构会将申请不动产登记需要提交的材料在办公场所和门户网站公示。不动产登记机构统一后，企业和群众也不用再分别跑几个部门进行登记。办理新“不动产权证书”，只要去县级行政区的不动产登记机构一个地方就可以办理。

关于登记流程

4、Q：如何进行不动产登记？需要准备什么材料？

A：登记流程：申请人提出申请，提交材料，不动产登记机构审查材料及书面给出受理通知，完成登记（自受理登记申请之日起30个工作日完成）。

登记材料：市民需填写登记申请书，携带申请人、代理人身份证明材料、授权委托书，相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书，不动产界址、空间界限、面积等材料，与他人利害关系的说明材料，法律、行政法规以及条例实施细则规定的其他材料。

关于产权查询

5、Q：不动产登记后，谁都可以查询吗？什么时候开始能查询不动产？

A：不可以，只有当事人、利害关系人和有关国家机关可以依法查询、复制相关不动产登记资料。2015年：健全配套制度；2016年，全面形成制度体系，2017年：实现不动产登记信息共享，依法公开查询。

关于小产权房

6、Q：小产权房能登记吗？

A：不能。不动产登记是依法保护不动产所有人权利的法律行动，不可能登记任何不合法的东西，“小产权房”是非法的，不能予以登记。

关于海外房产

7、Q：能否查询海外房产？

A：不动产登记不涉及海外资产的登记和查询。

关于房价走势

8、Q：不动产登记是否能拉低房价？

A：对二手房短期内有影响，但不会成为左右房价下降的核心因素。且短期内不会对楼市产生太大影响。

关于房产税

9、Q：不动产登记实施后，房产税什么时候开始征收?

A：不动产登记后，财产税将会逐渐取代交易税，遗产税、房产税将会逐渐落地。但完成登记还要好几年，房产税、遗产税如何收缴还是未知数。

关于不动产权证书

10、Q：《不动产登记簿》、《不动产权证书》、《不动产登记证明》，具体都指什么？

A：《不动产登记簿》是不动产统一登记的核心依据，由登记机构持有。《不动产登记簿》记载不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况；不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况以及涉及不动产权利限制、提示的事项和其他相关事项。

《不动产权证书》是权利人不动产权的权证，由权利人持有。有单一版和集成版两个版本，证书中记载登记簿的主要信息。单一版证书记载一个不动产单元上的不动产权利。集成版证书记载同一权利人在同一登记辖区内享有的多个不动产单元上的不动产权利。目前主要采用单一版证书。

《不动产登记证明》是他项权证，用于证明不动产抵押权、地役权或者预告登记、异议登记等事项，由登记机构持有。比方，权利人在申请银行贷款时，可以申请登记机构向银行出具该证明文件，方便权利人贷款。若权利人产权有查封登记，则不颁发证书或证明。

关于生活影响

11、Q：不动产登记对人们生活有什么影响?

A：保护个人产权：房产、土地或林地等不动产都能得到保护；办手续更便捷：转卖房屋时不用土地、房产多个部门来回跑；交易更安全：可查询不动产产权归属，防止“一房多卖”；保障农民财产权利：农村土地作为集体土地的一部分纳入统一登记，保障了农民财产权利。

关于房屋买卖

12、Q：不动产登记实施后，什么样的房子该保留?哪些房子该卖掉？

A：专家建议：中小城市业主多保留两三套中心区的普通住宅；如果生活在大城市，中小城市故乡的房子可以都卖掉；三四流风景区的旅游地产、养老地产，也是非常不靠谱；一线城市中心区的普通住宅，未来仍有比较大的升值空间，可以留下甚至买入。

关于证书造假

13、Q：不动产登记实施后，如果提交假材料会有什么后果？

A：伪造、变造、买卖或使用伪造、变造不动产权属证书、不动产登记证明者，由不动产登记机构或者公安机关依法予以收缴，没收违法所得，依法承担赔偿责任。