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[摘要] 乡产权房也叫小产权房,这中房子一般是乡镇或者农村的集体土地上建造的,不是普遍意义上的房地产商开发的房租,在流程上少了一道程序,即没有给国家缴纳土地出让金,所以买了这种房子,自己手里拿的房屋产权证其实国家是不承认的。
“小产权房”不是法律概念,是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证,购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。
“大产权房“即“小产权房”的相对词,也就是购房者既有了《房屋权证》,也有了《土地使用权证》。可以合法的进行二手房交易,买的房建在合法的建筑用地上。大产权房具有占有、使用、收益和处分四项完整的权能。
“小产权房”拿不到正式的房产证,因此并不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权,没有权。“小产权房”买卖合同的效力一般认定无效为原则。但也区分为不同情况;
严格来说,小产权二手房包括:已购公房、乡产权房和使用权房。根据这些房屋性质的不同,在房产转让时也会区别对待。
对于已购公房来说,购房人只要补齐土地出让金,也就是购买房款的1%,就可以等同为商品房上市出售;
乡产权房归农村集体,产权关系很难改变,很难过渡为完全产权,否则将会动摇国家的土地制度;
对于使用权房来说,上市出售则会有一线希望,因为,国家也在一直提倡并做着改革试点的努力。
●购买小产权房屋存在哪些风险?
一、使用权房、乡产房和小产权房无产权保障,不具有房屋、转让、处分、收益等权利,且不能办理房屋产权过户手续。
二、因为国家有规定,农民集体的土地的使用权不得出让和出售。像小产权中的乡产房、村产房等并没有国家的产权证书,只有乡政府或村委会给的产权证,不能像大产权的房子一样抵押、流转,如果遇到国家征地或拆迁,购房人的利益将很难保证。双方签署的购房合同也不是法律认可的正式购房合同,如果房产出现纠纷,就会缺少法律支持。
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