二手房电梯质量瑕疵谁来负责？买房需知

瑕疵担保责任，即买卖合同有效成立后，出卖人应担保第三人不能对买卖标的主张任何权利并且保证该标的物符合法定或约定的品质。我国《合同法》第111条规定，出卖人应当按照约定的质量要求支付标的物。出卖人提供有关标的物质量说明的，交付的标的物应当符合该说明的质量要求。《合同法》第155条规定，出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依照本法第111条的规定要求承担违约责任.《合同法》第155条的规定属于物的瑕疵担保的规定.《合同法》在理论上肯定了出卖人负有瑕疵担保责任，即出卖人应保证标的物符合国家规定的质量标准或者合同中约定的质量标准。标的物不符合规定或约定的质量标准，即为有瑕疵。

仅从电梯噪音是否超标来看，毫无疑问是存在质量瑕疵的。那么这种质量瑕疵是否意味着需要承担出卖房屋的质量瑕疵担保责任呢？

买卖标的物为房屋，该房屋己经国家相关部门验收合格，已符合国家标准及行业标准，作为标的物的房屋，并不存在不符合国家标准或行业标准的情形.同时出卖人不能单独或控制管理该电梯，在实际生活中，其对电梯仅享有使用权，而电梯也非本案房屋买卖的标的物。故电梯产生噪音并非本案所涉标的房屋自身质量问题.因此.《合同法》中有关“质量”的条款在本案中并不能适用，电梯噪音超标不是房屋自身质量瑕疵，出卖人无须承担由此带来的违约责任。二手房买卖，不同于普通商品房买卖，一般房屋出卖人，不是房屋的设计、施工人，故因设计或建筑缺陷导致的电梯噪音超标，卖房人无须承担相关瑕疵担保责任。

依据《合同法》142条规定:“标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。

作为买卖合同，我们在保护买受人利益的同时也不应忽视出卖人的利益，这样才能体现民法的公平原则。如果肆意扩大或增加出卖人的义务，势必导致交易的不安全性和不稳定性，无利于社会安定。在购买房屋尤其二手房时一定要多观察、多询问，慎重为之，并将相关条款写进合同，以免日后产生不必要的麻烦和纠纷。