深圳按揭房出售流程是什么?要交哪些税费

2016/12/23 18:09:09来源:房天下 浏览量(5137)

[摘要]很多朋友觉得二手房好,比新房更加方便,但是在具体购买的时候却会犹豫不决,这是为什么?事实上,这大多都是与二手房涉及到的庞大的税费项目有关系的。咱们这里就以二手房中的按揭房为例,来介绍一下深圳按揭房出售流程是什么?要交哪些税费?

很多朋友觉得二手房好,比新房更加方便,但是在具体购买的时候却会犹豫不决,这是为什么?事实上,这大多都是与二手房涉及到的庞大的税费项目有关系的。咱们这里就以二手房中的按揭房为例,来介绍一下深圳按揭房出售流程是什么?要交哪些税费?

深圳按揭房出售流程是什么?要交哪些税费

一、深圳按揭房出售流程是什么?

第1步:买卖前的产权审核

担心买到产权有瑕疵的房子,是买家们不敢进行自主交易的一大原因。但做足前期准备工作,这一问题也将不是问题。

首先,要仔细查看业主的房产证,注意房产证上有几个人的署名。如果有两个人,在签订后边的合同时就需要有两个人的名字;其次,看购房时的相关凭据,比如购房、契税等,作为辅助证据以初步确认房屋产权归属。

第2步:交定金与签合同

看好房子,确定房屋产权后,交定金就是顺理成章的事。但千万不要忽视这个小小的环节,交定金也是有窍门的。房子动辄上百万,以5%计算定金额度也能达到5万元。所以当交易进行到这个环节时,请多留个心眼。

如果你看中的房子还在按揭中,定金尽量不要直接交到业主手中,而应该交由第三方。如果买卖双方都有可以信赖的第三方,则可以签一个简单协议,约定赎楼完毕之后给定金卖方,需注明“交给第三方则视为卖家收讫,卖家以未收到定金为由拒绝履行合同的,视为违约”。

如果没有可信赖的第三方,定金可以交由银行。具体做法是:买卖双方到银行去签一份协议即可,约定在交易完成递件手续后,划拨到卖家账户上。

一般来说,在交定金的时候会签一份预约买卖合同,示范文本可以在国土房管局网站上下载。合同至少需要约定物业地址、成交金额、交楼时间、违约金和违约责任等,具体条款见示范文本。

第3步:赎楼

赎楼是一门大学问,不同赎楼方式费用不同、供楼时间不同、面临的风险也不同。一般来说,赎楼是业主方的责任。赎楼有两种操作方式:其一,业主通过担保公司,向银行借款赎楼,产生的是0.8%的担保费用,以及0.4%的短期赎楼利息,等买家房产证出来之后,再到银行做按揭;其二,买家通过担保公司向银行做按揭,银行再将赎楼款打给卖家,其中只需要产生担保费,但买家需要提前供楼。

这里边还有一些小窍门:如果通过同行转按揭,上述费用少不了,但可以节省不少时间。另外,担保公司与银行有对接的关系,比如某个担保公司对应的银行可能就只有工行、中行等等。如果不知道如何选择担保公司,可到打算办按揭的银行咨询,否则先行选择担保公司可能要空跑一趟。

第4步:付首期及资金

除了产权问题之外,自主交易需要担心的第二大问题就是资金。事实上,资金目前已成体系,买卖双方按照既成规定来做,风险很小。无论是通过何种方式交易,首期款必须放银行。

具体操作是:买卖双方到银行签一份资金协议,然后各自在银行开一个账户,约定在买家过户完毕、拿到新出的房产证之后,首期款打给卖方。如果交易顺利完成,银行会把款项打给卖方;如果中间出现问题交易终止,则把首期款再打回给买方。

银行提供此项服务,一般会收取单笔500元左右的费,但如果你是通过要按揭的银行办理资金,则可以省去这笔费用。

出于公平角度考虑,银行会要求买卖双方在签协议时就在放款书上先签字,这样放款时买卖双方不需要亲自到银行,也能避免买家到时候不放款给卖家带来困扰。

第5步:签订买卖合同

在交定金环节,自主交易可以先签订一个“书面协议”,这个协议与普通的中介的居间合同类似,只是缺少了中介那部分内容。其格式可以参考中介的居间合同,或者直接到地方的国土房管局网站的“信息公开”栏目的房地产管理相关下载处,下载《××市二手房预约买卖及居间服务合同》作为参考。

签订书面协议时,主要关注四个方面,是产权情况、房产总价、交易税费及日期,其中要注意的是书面协议里面要明确交易税费双方如何分担。日期也是重要,像交定金、过户、交楼时间,确定日期才能够保证交易顺利进行,例如规定赎楼要在45天内做完,首期款在签完合同内7天做银行等。交付首期之后,就可签订国土房管局的正式二手房买卖合同。

第6步:选银行和办按揭

如果不是一次性付款,买家还需要到银行做按揭贷款。去银行做贷款申请需要买卖双方到场,要带上身份证原件、收入证明、买卖合同。申请贷款时直接找到银行的客户经理,说要做房产按揭,他就会帮忙处理。

一般来说当天就能够确批复。但有时候也会出现贷款额度不能达到预期的情况,像评估价高的银行需要再评估,一般会延长二三个工作日。不过在办理按揭前,买方需要自己心里有个数。至于定金、首期款的银行,也可以在申请按揭时同时办理,免得来回跑腿。

至于银行的选择,中介人员推荐说四大国有银行的贷款额度会较宽松,而且办事效率会高一些。至于利率是否能下浮,每家银行执行的政策基本一致,所以并不需要更多考虑。

第7步:过户及交税

购房过户时,需要到房产所在地的产权登记去办理过户手续。买卖双方需要带上身份证原件、房产证原件、二手房买卖合同。一般递件后,拿到回执业主就可以让银行放之前的定金。

交税时,如果合同约定是各付税费,那么两人必须同时到场;如果是业主实收,就只需要买家到场。至于拿新证,一次性付款就可以直接拿新的房产证;如果是按揭贷款拿的就是房产证复印件,银行也会自动去国土房管局办理抵押手续,在5个工作日后放尾款给业主。

二、深圳按揭房出售要交哪些税费?

买家:

契税:契税=房屋总价×税率

面积在144平米以上的,税率为3%;

面积在90平米以下(首套房),税率为1%

面积在90-144平米之间(首套房),税率为1.5%

交易服务费:住宅3元/平方米;非住宅11元/平方米

房屋产权登记费:住宅80元/套;截止到目前,如果税务局认定您购买的为首套房,那么登记费就可以免除。

贷款抵押登记费:80元/套

卖家:

交易服务费:3元/平米

营业税:房屋总价×5.6%(超2年免征)

个人所得税:房屋总价×1%

注:卖家一般都会将自己要交的营业税和个税加到总房价里,其实也就是买方在承担营业税和个税。

深圳按揭房出售流程是什么?要交哪些税费?虽然按揭房与一般的二手商品房存在一定的不同之处,但是在具体的买卖交易过程中,只要房主将按揭房背负的银行贷款还清,那么按揭房也就成为了一种商品房的形式,也可以按照商品房的形式来进行交易了。

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