商品房买卖常见纠纷处理

商品房买卖常见纠纷处理

内容提要

未取得预售许可证所签订的商品房认购协议的效力探讨

(一)一起案例

1.案件事实

2.原告诉请及理由和被告的辩驳理由

3.一审的认定

4.二审的认定

未取得预售许可证所签订的商品房认购协议的效力探讨

(二)相关问题探讨

1.哪个法院的认定是正确的?

2.对合同法52条第(5)项应如何理解?

(1)法律和法规的范围

(2)强制性规定的范围及识别

如城市房地产管理法第39条和45条

3.对商品房买卖合同纠纷司法解释第四条应如何理解?

(1)适用的前提是否必须是取得预售许可证?

(2)认购协议与商品房预售合同是什么关系?

(3)相对于定金合同的主合同是哪个合同?

4.法律实务中如何对疑难法条进行理解并说服法官?

(1)机关的解释或说明(如上述司法解释的第4条)

(2)体系解释、逻辑解释(同上及物权法的第74条)

(3)立法背景和目的(物权法的74条)

(4)社会效应(先交物业费后交房)

买受人能否以贷款政策变化是不可抗力为由主张解除商品房买卖合同的问题探讨

(一)一起案例

1.案件事实

2.原告诉请及理由和被告的辩驳理由

3.一审的认定

4.二审的认定

(二)相关问题探讨

1.一审认定存在的问题(合同法41条和125条)

2.二审认定存在的问题(可预见、格式条款的效力认定)

3.合同法第39条中“采取合理的方式”的界定

4.对合同法第40条的理解

5.合同法第39条和40条的逻辑冲突及对司法解释第10条的理解